Welcome, Guest. Please login or register.

Share

ผู้เขียน หัวข้อ: นิติบุคคลอาคารชุด ไม่แสวงหากำไร  (อ่าน 50 ครั้ง)

Admin

  • Administrator
  • Hero Member
  • *****
  • กระทู้: 863
  • 0
  • เมื่อ: มิถุนายน 25, 2015, 09:37:29 PM
นิติบุคคลไม่ได้เป็นกิจการเพื่อแสวงหากำไร   ไม่ต้องส่งงบการเงินประจำปี  เพียงแต่ทำเอกสารให้กรรมการรับรองงบการเงินเอาไว้ก็พอ
ยกเว้นว่านิติบุคคลนั้นมีการนำเอาทรัพย์สินส่วนกลางออกมาหารายได้ เช่น ให้เช่าพื้นที่ขายของ นำพื้นที่ส่วนกลางมาให้บริการที่จิดรถ ฯลฯ   อย่างนี้ท่านต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม และเสียภาษีนิติบุคคล ตามมาตร 77/2

พื้นที่ส่วนกลาง (ทางเดิน) สามารถตั้งเคาท์เตอร์ขายของได้หรือไม่
 
ตามหลักกฎหมายแล้วไม่ได้ครับ 
เว้นแต่ว่า  จะได้รับการลงมติด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดตาม มาตรา 48 วรรค ( 1) - (7)   
 
การตั้งเคาเตอร์ขายของบริเวณทางเดินส่วนกลางดังกล่าว  เข้าข่าย มาตรา 48  (7) ครับ
คือเป็นการจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง หมายถึงว่าถ้านิติฯเอาพื้นที่ส่วนกลางตรงนั้นไปปล่อยเช่าให้ขายอาหารนะครับ

เนื่องจากมาตรา 48  กำหนดให้มติในข้อ  (1) - (7) ต้องใช้เสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง (50%) ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด   ไม่ใช่     กึ่งหนึ่ง  ของจำนวนคะแนนเสียงของผู้เข้าร่วมประชุม ลองตรวจสอบดูนะครับ   ถ้าคะแนนที่ว่าเป็น 56.14 %  ของผู้เข้าร่วมประชุม  มติที่ว่านี้เป็นโมฆะทันทีครับ

เอาแบบง่ายๆนะครับ  ลองตรวจสอบดูว่าการจัดประชุมใหญ่ครั้งแรกที่ว่า  มีเจ้าของร่วมมาลงทะเบียนเข้าร่วมประชุมมากน้อยเท่าไร ถึง 1 ใน 4 ( 25%) ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดหรือไม่ ? ถ้าไม่ถึง 1 ใน 4 แล้วมีการเรียกประชุมนัดที่ 2 หรือไม่ ? ถ้ามีการเรียกประชุมนัดที่ 2  แล้วมีการลงมติที่ว่าในนัดที่ 2 ก็ยิ่งไปกันใหญ่ครับว่า  มติจะไม่ถูกต้องตามกฎหมาย

ทั้งนี้  มาตรา 42/3 กำหนดไว้ว่า  " การเรียกประชุมใหญ่ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุม  ระบุสถานที่   วัน  เวลา ระเบียบวาระการประชุม  และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุม  พร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควร  และจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม"

 เจตนาของกฎหมายข้อนี้คือ ต้องการให้เจ้าของร่วมทุกท่าน  ได้มีโอกาสทราบถึงระเบียบวาระการประชุม  พูดเป็นภาษาชาวบ้านง่ายๆก็คือ  ต้องการให้เจ้าของร่วมรู้ว่า  จะมีการประชุมหรือพิจารณาเรื่องอะไรบ้าง  โดยเฉพาะเรื่องที่มีความจำเป็นต้องใช้วิธีการลงมติด้วยคะแนนเสียงจำนวนต่างๆ ตามที่กฎหมายกำหนดเป็นการเฉพาะ  จะต้องบรรจุเป็นระเบียบวาระเพื่อแจ้งให้เจ้าของร่วมทราบล่วงหน้าด้วยทุกครั้ง   เนื่องจากเป็นส่วนได้ส่วนเสียของเจ้าของร่วมทุกคน อย่างการมอบอำนาจให้นิติบุคคลจัดการพื้นที่ส่วนกลางเพื่อผลประโยชน์ของนิติบุคคลฯ ที่ว่า เป็นต้น   

เนื่องจากพื้นที่ส่วนกลางเป็นกรรมสิทธิร่วมกันของเจ้าของร่วมทุกคน  ควรจะแจ้งมาในหนังสือเชิญประชุมด้วยว่า  จะมีการพิจารณามอบอำนาจให้นิติบุคคลหาผลประโยชน์ในพื้นที่ส่วนกลาง  เจ้าของร่วมควรจะมาร่วมประชุมเพื่อใช้สิทธิใช้เสียงในการโหวตลงมติ จะเห็นด้วยหรือคัดค้านก็ว่าไป  แต่ถ้าทราบแล้วจะไม่มาประชุมก็เป็นสิทธิ์ที่จะทำได้  ถือว่าสละสิทธิ์ไป   แต่ถ้าไม่มีการแจ้งโดยบรรจุเป็นระเบียบวาระการประชุมในหนังสือเชิญประชุม  แบบนี้  ถือว่าเจตนางุบงิบครับ

ถ้าลองสังเกตุดูให้ดี  จะเห็นว่ามติที่ต้องใช้คะแนนเสียงมากกว่า 50% ตามมาตรา 48  จะเป็นเรื่องเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์ส่วนกลางเกือบทุกข้อ  ยกเว้นข้อ ( 5 )  ที่เป็นเรื่องเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายส่วนกลาง  แต่โดยรวมก็คือ  เป็นประเด็นที่กระทบต่อสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมทุกคน  จึงต้องใช้คะแนนเสียงค่อนข้างมาก ( 50%) ในการลงมติ  เพื่อเปลี่ยนแปลงอย่างใดอย่างหนึ่ง  ดังนั้น  จะมางุบงิบทำกัน  หมายถึงไม่บรรจุเป็นวาระ  แต่ยกขึ้นมาพิจารณาเป็นวาระอื่นๆในที่ประชุมไม่ได้       ถ้าเป็นแบบนี้  ถือว่า มตินี้เป็นโมฆะเช่นกันครับ

การลงมติเพื่อมอบอำนาจให้นิติบุคคลฯ จัดการพื้นที่ส่วนกลางเพื่อผลประโยชน์ของนิติบุคคลอาคารชุดฯ เป็นมติที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ ?

มาตรา 48 (7) ระบุเรื่อง  "การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง"  ต้องลงมติโดยใช้คะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด  การจัดหาผลประโยชน์ที่ว่า   โดยปกติจะระบุในวาระการประชุมใหญ่เลยว่า  จะจัดหาผลประโยชน์ในเรื่องใด   วิธีการจัดหาผลประโยชน์เป็นอย่างไร  และในรูปแบบไหน  เป็นเรื่องๆไป   เช่น  มีมติให้นิติบุคคลฯ เรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจอดรถ  สำหรับรถบุคคลภายนอกและรถเจ้าของร่วมที่จอดเกินสิทธิ์ ( รถคันที่ 2 )  โดยให้คณะกรรมการเป็นผู้กำหนดอัตราเรียกเก็บตามความเหมาะสม  เป็นต้น

 ผมไม่เคยเจอการลงมติโดยอ้างมาตรา 48 แล้วเป็นการลงมติเพื่อ  "มอบอำนาจ"   ซึ่งไม่มีระบุใน (1) - (7) ของมาตรา 48 นี้ ว่า การ "มอบอำนาจ"  ให้นิติบุคคลฯ จัดการพื้นที่ส่วนกลางเพื่อผลประโยชน์ของนิติบุคคลฯ  ต้องใช้เสียงโหวตตามมาตรานี้  ซึ่งมันดูครอบจักรวาลเกินไป

ในความเป็นจริง  ไม่จำเป็นต้องมีมติมอบอำนาจให้นิติบุคคลฯ จัดการทรัพย์ส่วนกลางเลยครับ  เพราะ มาตรา 33 วรรค 2  ก็กำหนดไว้ชัดเจนว่า  " นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ  เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว  ทั้งนี้  ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้ "  แล้วจะมาลงมติมอบอำนาจกันอีกทำไม  ไม่เข้าใจ ?

แล้วมติของเจ้าของร่วมที่ว่า  ก็ไม่สอดคล้องกับบังคับแห่งพ.ร.บ. นี้ ครับ  คือลงมติ "มอบอำนาจ"  ถึงแม้คะแนนเสียงจะได้  แต่ประเด็นที่ลงมติไม่มีกำหนดไว้ในมาตรา 48 ครับ

 ร้านควรทำอย่างไรดีคะ

ถ้าคิดว่าไม่ได้รับความเป็นธรรม  ก็คงต้องพิสูจน์และดำเนินการร้องเรียนผู้มีอำนาจที่สามารถให้คำวินิจฉัยได้ว่า  ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมลงมติแบบนั้น  ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่  อันนี้ในแง่กฎหมายนะครับ

ส่วนในแง่ของการแข่งขันทางธุรกิจ  ถ้าคิดว่าจะสู้ก็คงต้องพิจารณาว่า  จะเอาอะไรไปแข่งขันกับเขา  ในเมื่อคิดว่าคู่แข่งมีต้นทุนที่ต่ำกว่า  ขายของได้ราคาถูกกว่า  แล้วลูกค้าของเขาเป็นกลุ่มเดียวกับเราหรือปล่าว  ลูกค้าเขาเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อต่ำกว่าลูกค้าของเราหรือเปล่า  ถ้าใช่  เราคงต้องคิดว่า  จะเอาอะไรที่แตกต่างกว่าหรือดีกว่ามาเสนอให้ลูกค้าเรา  ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงกว่า

หรือจะพิจารณาเปลี่ยนธุรกิจได้หรือเปล่า  ลองคิดดูนะครับว่า คนที่พักอาศัยอยู่ในคอนโดมีความต้องการ  การบริการอะไรบ้าง อาหาร ? ซักรีด ?  ซ่อมบำรุงเครื่องปรับอากาศ?

หรือจะพิจารณาเอาร้าน+กิจการปล่อยให้ธุรกิจขนาดใหญ่เช่า เช่น  7-11  หรือ 108 shop หรือมินิมาร์ท ระบบแฟรนไชส์อื่นๆ จะคุ้มหรือเปล่า

อันนี้เป็นความคิดเห็นแบบกว้างๆนะครับ  เนื่องจากผมเองไม่ได้เห็นหรือสัมผัสกับสภาพแวดล้อมของกิจการจริงๆ  จึงให้ความเห็นแบบเฉพาะเจาะจงไม่ได้ครับ

การใช้พื้นที่ผิดวัตถุประสงค์ สามารถทำได้จริงๆหรือคะ  แม้ว่าเจ้าจองร่วมคือดิฉันซึ่งเป็นเจ้าของร้านอาหาร  ไม่มีสิทธิใดๆ  ในการปกป้องธุรกิจของตนเองเลยหรือ

ขอยืนยันว่า  การใช้พื้นที่ส่วนกลางผิดวัตถุประสงค์นั้นไม่สามารถทำได้ครับ  นอกจากจะมีมติที่ถูกต้องตามกฎหมายมารองรับหรือสนับสนุน

การปกป้องธุรกิจเป็นสิทธิที่ทำได้ครับ  ตามที่แนะนำในข้อ 2  คือ ต้องไปตรวจสอบมติที่ประชุมใหญ่ในประเด็นต่างๆทางกฎหมายตามข้อ 1  ถ้าเห็นว่า ไม่ถูกต้องตามกฎหมาย ก็สามารถใช้สิทธิร้องเรียนไปยังเจ้าพนักงานที่ดินท้องที่  เพื่อขอให้วินิจฉัยมติที่ประชุมใหญ่ดังกล่าว ว่าชอบด้วยกฎหมายหรือไม่  หากเจ้าพนักงานที่ดินวินิจฉัยว่ามิชอบด้วยกฎหมาย  มตินั้นก็ต้องเป็นโมฆะไป  ก็คงต้องจัดประชุมใหญ่วิสามัญ  เพื่อโหวตกันใหม่ครับ  ส่วนผลการโหวตจะเป็นอย่างไรก็ไปว่ากันอีกที


Admin

  • Administrator
  • Hero Member
  • *****
  • กระทู้: 863
  • 0
  • ตอบกลับ #1 เมื่อ: มิถุนายน 25, 2015, 10:07:20 PM
องค์การไม่แสวงหาผลกำไร (อังกฤษ: nonprofit organisation หรือย่อว่า NPO) เป็นชื่อเรียกองค์การที่มีจุดมุ่งหมายสนับสนุนกลุ่มที่มีความคิดเห็นพ้องกัน โดยเนื้อหาจะแตกต่างตั้งแต่ ศิลปะ การกุศล การศึกษา การเมือง ศาสนา งานวิจัย และจุดมุ่งหมายในด้านอื่น ๆ โดยการทำงานทั้งหมดไม่มีจุดประสงค์ในเชิงพาณิชย์ ไม่หาผลประโยชน์เข้าสู่องค์การ แต่มีรายได้จากค่าลงทะเบียน ค่าบำรุงจากสมาชิก หรือเงินหรือทรัพย์สินอื่นใดที่ได้มาจากการบริจาคหรือจากการให้โดยเสน่หา

 :)