ตัวอย่าง ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดโครงการ...................
647
ตัวอย่าง ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดโครงการ...................
หมวดที่ 1
บททั่วไป
ข้อ 1. ข้อบังคับนี้ให้เรียกว่า “ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด..........................” และนิติบุคคลอาคารชุดนี้ มีชื่อว่า“นิติบุคคลอาคารชุด..........................” เขียนเป็นภาษาอังกฤษว่า “THE ..........................................CONDOMINIUM JURISTIC PERSON”
ข้อ 2.ข้อบังคับนี้ให้ใช้บังคับแก่เจ้าของร่วมพร้อมทั้งบริวารและผู้แทนของเจ้าของร่วมในอาคารชุดนับตั้งแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเป็นต้นไป
ข้อ 3.กรณีใดที่มิได้ตราไว้ในข้อบังคับฉบับนี้ ให้นำบทบัญญัติ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 รวมถึงกฎหมายอาคารชุดที่จะเปลี่ยนแปลงแก้ไขเพิ่มเติมในภายหน้า กฎกระทรวงที่ออกตามความในพระราชบัญญัติอาคารชุด ตลอดจนบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องมาใช้บังคับโดยอนุโลม
ข้อ 4.การแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับที่ได้จดทะเบียนไว้ให้กระทำโดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ภายใต้บทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ผู้จัดการต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมเจ้าของร่วมมีมติ เมื่อจดทะเบียนแล้ว ให้ใช้บังคับได้
หมวดที่ 2
คำจำกัดความ
ข้อ 5.ในข้อบังคับนี้ คำว่า
“อาคารชุด” หมายถึง อาคารชุด.....................................................
“ข้อบังคับ” หมายถึง ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด....................................
“นิติบุคคลอาคารชุด” หมายถึง นิติบุคคลอาคารชุด.................................................
“เจ้าของโครงการ” หมายถึง ...........................................................
“เจ้าของร่วม” หมายถึง เจ้าของห้องชุดในอาคารชุด
“ทรัพย์ส่วนบุคคล” หมายถึง ห้องชุด และทรัพย์สินใด ๆ ที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของร่วมแต่ละรายตามที่ได้จดทะเบียนไว้ที่กรมที่ดิน
“ทรัพย์ส่วนกลาง” หมายถึง ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน สำหรับเจ้าของร่วม และทรัพย์ส่วนกลางตามที่ได้จด ทะเบียนไว้ และที่จะมีขึ้นในภายภาคหน้า
“การประชุมใหญ่” หมายถึง การประชุมใหญ่สามัญหรือการประชุมใหญ่วิสามัญของเจ้าของร่วม แล้วแต่กรณี
“ผู้จัดการ” หมายถึง ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด.................................
“คณะกรรมการ” หมายถึง คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด...........................
หมวดที่ 3
วัตถุประสงค์และหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด
ข้อ 6. นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อ 7.ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำงบดุลอย่างน้อยหนึ่งครั้งทุกรอบสิบสองเดือน โดยให้ถือว่าเป็นรอบปีในทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น
งบดุลตามวรรคหนึ่งอย่างน้อยต้องมีรายการแสดงจำนวนสินทรัพย์และหนี้สินของนิติบุคคลอาคารชุดกับทั้งบัญชีรายรับรายจ่าย และต้องจัดห้มีผู้ตรวจสอบบัญชี แล้วนำเสนอเพื่ออนุมัติในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี
ข้อ 8.ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำรายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานเสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพร้อมกับการเสนองบดุล และให้ส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้แก่เจ้าของร่วมก่อนวันนัดประชุมล่วงหน้าไม่น้อยกว่าเจ็ดวัน
ข้อ 9.ให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บรักษารายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานและงบดุลพร้อมทั้งข้อบังคับไว้ที่สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อให้เจ้าหน้าที่หรือเจ้าของร่วมตรวจดูได้
รายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานและงบดุลตามวรรคหนึ่ง ให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บรักษาไว้ไม่น้อยกว่าสิบปีนับแต่วันที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
ข้อ 10.นิติบุคคลอาคารชุดอาจใช้สิทธิของเจ้าของร่วมครอบไปถึงทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินคืนเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้ โดยผู้จัดการโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการมีอำนาจหน้าที่ดำเนินกิจการทั้งปวงของนิติบุคคลฯ เช่น แจ้งความร้องทุกข์ ฟ้องร้องดำเนินคดี เป็นต้น เว้นแต่ในกรณีจำเป็นเร่งด่วน ผู้จัดการมีอำนาจดำเนินการได้ทันที
หมวดที่ 4
ที่ตั้งสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดและผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
ข้อ 11.สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด ตั้งอยู่ ณ เลขที่.................................................................
ข้อ 12.ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคนหนึ่ง ซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคลก็ได้
ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคล ในฐานะผู้จัดการ
ข้อ 13.ผู้จัดการต้องมีอายุไม่ต่ำกว่ายี่สิบห้าปีบริบูรณ์ และต้องไม่มีลักษณะต้องห้าม ดังต่อไปนี้
(1) เป็นบุคคลล้มละลาย
(2) เป็นคนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ
(3) เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การหรือหน่วยงานของรัฐหรือฐาน ทุจริตต่อหน้าที่
(4) เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาทหรือความผิดลหุโทษ
(5) เคยถูกถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสียหรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี
(6) มีหนี้ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18
ในกรณีที่ผู้จัดการเป็นนิติบุคคล ผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลนั้นในฐานะผู้จัดการต้องมีคุณสมบัติและไม่มีลักษณะต้องห้ามตามวรรคหนึ่งด้วย
ข้อ 14.การแต่งตั้งผู้จัดการให้เป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา 49 และให้ผู้จัดการซึ่งได้รับแต่งตั้งนำหลักฐาน หรือสัญญาจ้างไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ
ข้อ 15.ผู้จัดการพ้นจากตำแหน่งเมื่อ
(1) ตายหรือสิ้นสภาพการเป็นนิติบุคคล
(2) ลาออก
(3) สิ้นสุดระยะเวลาตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้าง
(4) ขาดคุณสมบัติหรือมีลักษณะต้องห้ามตามมาตรา 35/1
(5) ไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้หรือกฎกระทรวงที่ออกตามความ ในพระราชบัญญัตินี้ หรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้าง และที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอนตามมาตรา 49
(6) ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอน
ข้อ 16.ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้
(1) ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ตามมาตรา 33 ตามข้อบังคับหรือตามมติของที่ ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการ ทั้งนี้ โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย
(2) ในกรณีจำเป็นและรีบด่วน ให้ผู้จัดการมีอำนาจโดยความคิดริเริ่มของตนเองสั่งหรือกระทำการใด ๆ เกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคารดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษาและจัดการทรัพย์สินของตนเอง
(3) จัดให้มีการดูแลความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด
(4) เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด
(5) จัดให้มีการทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน และติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายในสิบห้าวันนับแต่วันสิ้นเดือนและต้องติดประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสิบห้าวันต่อเนื่องกัน
(6) ฟ้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 เกินหกเดือนขึ้นไป
(7) ...
(8) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง
ผู้จัดการต้องปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเอง เว้นแต่กิจการซึ่งตามข้อบังคับหรือมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา 49 (2) กำหนดให้มอบหมายให้ผู้อื่นทำแทนได้และต้องอยู่ปฏิบัติหน้าที่ตามเวลาที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ
หมวดที่ 5
คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
ข้อ 17.ให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน ซึ่งแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
กรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละสองปี ในกรณีที่กรรมการพ้นจากตำแหน่งก่อนวาระหรือมีการแต่งตั้งกรรมการเพิ่มขึ้นในระหว่างที่กรรมการซึ่งแต่งตั้งไว้แล้วยังมีวาระอยู่ในตำแหน่ง ให้ผู้ซึ่งได้รับแต่งตั้งดำรงตำแหน่งแทนหรือเป็นกรรมการเพิ่มขึ้นอยู่ในตำแหน่งเท่ากับวาระที่เหลืออยู่ของกรรมการซึ่งได้รับแต่งตั้งไว้แล้ว
เมื่อครบกำหนดวาระตามวรรคสอง หากยังมิได้มีการแต่งตั้งกรรมการขึ้นใหม่ให้กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งตามวาระนั้นปฏิบัติหน้าที่ต่อไปจนกว่ากรรมการซึ่งได้รับแต่งตั้งใหม่เข้ารับหน้าที่
กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งอาจได้รับแต่งตั้งอีกได้ แต่จะดำรงตำแหน่งเกินสองวาระติดต่อกันไม่ได้ เว้นแต่ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแหน่งได้
การแต่งตั้งกรรมการ ให้ผู้จัดการนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ
ข้อ 18.บุคคลดังต่อไปนี้มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการ
(1) เจ้าของร่วม หรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม
(2) ผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาลหรือผู้พิทักษ์ ในกรณีเจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ แล้วแต่กรณี
(3) ตัวแทนของนิติบุคคลจำนวนหนึ่งคน ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม
ในกรณีห้องชุดใดถือกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมหลายคน ให้มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการจำนวนหนึ่งคน
ข้อ 19. บุคคลซึ่งได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการต้องไม่มีลักษณะต้องห้าม ดังต่อไปนี้
(1) เป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ
(2) เคยถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมให้พ้นจากตำแหน่งกรรมการ หรือถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสีย หรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี
(3) เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การหรือหน่วยงานของรัฐหรือเอกชนฐานทุจริตต่อหน้าที่
(4) เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาทหรือความผิดลหุโทษ
ข้อ 20.นอกจากการพ้นตำแหน่งตามวาระ กรรมการพ้นจากตำแหน่งเมื่อ
(1) ตาย
(2) ลาออก
(3) ไม่ได้เป็นบุคคลตามมาตรา 37/1 หรือมีลักษณะต้องห้ามตามมาตรา 37/2
(4) ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติตามมาตรา 44 ให้พ้นจากตำแหน่ง
ข้อ 21.ให้คณะกรรมการเลือกกรรมการคนหนึ่งเป็นประธานกรรมการและจะเลือกกรรมการคนหนึ่งเป็นรองประธานกรรมการก็ได้
ข้อ 22.ให้ประธานกรรมการเป็นผู้เรียกประชุมคณะกรรมการ และในกรณีที่กรรมการตั้งแต่สองคนขึ้นไปร้องขอให้เรียกประชุมคณะกรรมการ ให้ประธานกรรมการกำหนดวันประชุมภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่ร้องขอ
ข้อ 23.การกระชุมของคณะกรรมการต้องมีกรรมการมาประชุมไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนกรรมการทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุม
ในการประชุมคณะกรรมการ ถ้าประธานกรรมการไม่มาประชุมหรือไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้ ให้รองประธานกรรมการเป็นประธานที่ประชุม ถ้าไม่มีรองประธานกรรมการหรือมีแต่ไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้ ให้กรรมการซึ่งมาประชุมเลือกกรรมการคนหนึ่งเป็นประธานในที่ประชุม
การวินิจฉัยชี้ขาดของที่ประชุมให้ถือเสียงข้างมาก กรรมการคนหนึ่งให้มีเสียงหนึ่งในการลงคะแนน ถ้าคะแนนเสียงเท่ากันให้ประธานที่ประชุมออกเสียงเพิ่มขึ้นอีกเสียงหนึ่งเป็นเสียงชี้ขาด
ข้อ 24. คณะกรรมการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้
(1) ควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด
(2) แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการ ในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกินเจ็ดวัน
(3) จัดประชุมคณะกรรมการหนึ่งครั้งในทุกหกเดือนเป็นอย่างน้อย
(4) จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญปีละหนึ่งครั้งภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อกิจการดังต่อไปนี้
(1) พิจารณาอนุมัติงบดุล
(2) พิจารณารายงานประจำปี
(3) แต่งตั้งผู้สอบบัญชี
(5) ...........................................................................................
(6) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง
หมวดที่ 6
การออกค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วม
ข้อ 25. นิติบุคคลอาคารชุดจะเริ่มจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและบริการต่าง ๆ ตามวัตถุดำเนินการบริหารจัดการอาคารชุด นับตั้งแต่วันที่ได้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมายเรียบร้อยแล้ว ดังนั้น ค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมต้องรับผิดชอบตามที่ระบุไว้ข้างต้น จะเริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ดังกล่าวเป็นต้นไป และให้เริ่มเก็บตั้งแต่วันที่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากเจ้าของโครงการ และอาจจะมีการปรับอัตราค่าใช้จ่ายได้ภายหลังตามสภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ทั้งนี้ โดยความเห็นชอบของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
ข้อ 26. เจ้าของร่วมทุกคนจะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนตัวของตนเอง เช่น ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ค่าบำรุงรักษามิเตอร์ประปา ค่าบริการโทรศัพท์ รวมถึงค่าบริการสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ของนิติบุคคลอาคารชุดตามอัตราที่ทางราชการหรือนิติบุคคลกำหนด หากเจ้าของร่วมไม่จ่ายค่าใช้จ่ายข้างต้นภายในระยะเวลาที่กำหนดแล้ว เจ้าของร่วมยินยอมให้ผู้จัดการระงับการใช้บริการดังที่กล่าวมาข้างต้นไปจนกว่าจะได้มีการชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวให้เป็นที่เรียบร้อย ทั้งนี้ เจ้าของร่วมสละสิทธิที่จะเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ ทั้งสิ้น และจะต้องชำระค่าใช้จ่ายในการติดตั้งมิเตอร์กลับคืนด้วยตนเอง ตามอัตราที่ทางราชการหรือนิติบุคคลกำหนด
ข้อ 27. เจ้าของร่วมจะต้องชำระค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อันเกิดจากทรัพย์สินซึ่งอยู่ในความรับผิดชอบของตนรวมทั้งค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมทรัพย์ส่วนบุคคล และค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางที่ได้รับความเสียหายที่เกิดขึ้นโดยตรงจากเจ้าของร่วมนั้นเอง
ข้อ 28. เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง
ข้อ 29. เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามระเบียบว่าด้วยการชำระเงินค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วมแนบท้าย ซึ่งให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของข้อบังคับฉบับนี้ด้วย
ข้อ 30.ให้เจ้าของโครงการเป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลหนึ่งบุคคลใด และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามข้อ 28 และข้อ 29 สำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย
ให้ผู้จัดการอาคารชุดมีอำนาจออกกฎ ระเบียบใด ๆ ในการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายจากเจ้าของร่วมตามที่ระบุไว้ในข้อบังคับฉบับนี้ และให้นำเสนอขออนุมัติต่อ “ที่ประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก” ต่อไป อนึ่ง กฎ ระเบียบ ดังกล่าวข้างต้นจะกำหนดให้เรียกเก็บเงินเพิ่มเกินจากที่ระบุไว้ในข้อบังคับฉบับนี้ไม่ได้
ข้อ 31. ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามระเบียบว่าด้วยการชำระเงินเพิ่มแนบท้าย ซึ่งให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของข้อบังคับฉบับนี้ด้วย
ข้อ 32. ในกรณีที่เจ้าของร่วมค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปีและอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามระเบียบว่าด้วยการค้างชำระเงินเพิ่มตั้งบแต่หกเดือนขึ้นไปแนบท้าย ซึ่งให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของข้อบังคับฉบับนี้ด้วย
เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่ง ให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18
ข้อ 33.ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด ดังต่อไปนี้
(1) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามระเบียบว่าด้วยการชำระเงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของร่วมจะต้องชำระล่วงหน้าแนบท้าย ซึ่งให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของข้อบังคับฉบับนี้ด้วย
(2) เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่
(3) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด
ข้อ 34.เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิดังนี้
(1) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกันกับบุริมสิทธิตามมาตรา 259 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน
(2) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกันกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด
บุริมสิทธิตาม (2) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง
หมวดที่ 7
ทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคล<
ข้อ 35.ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดประกอบด้วย
35.1 ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันของอาคารชุด ตามบัญชีโฉนดที่ดินแนบท้าย ซึ่งให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของข้อบังคับฉบับนี้ด้วย
35.2 โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคง และเพื่อป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด
35.3 อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
35.4 เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
35.5 สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด
35.6 ทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
35.7 สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด
35.8 อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหรือได้มาตามมาตรา 48 (1)
35.9 สิ่งก่อสร้างหรือระบบที่สร้างขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัย หรือสภาพแวดล้อมภายในอาคาร ชุด เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย การจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การ ระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย หรือการกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล
35.10 ทรัพย์สินที่ใช้เงินตามมาตรา 18 ในการดูแลรักษา
35.11 ทรัพย์สินส่วนกลางอื่น ๆ ปรากฏตามรายการทรัพย์ส่วนกลางที่ได้จดทะเบียนไว้แนบ ท้ายข้อบังคับนี้
ข้อ 36.ทรัพย์ส่วนบุคคลของอาคารชุดประกอบด้วย
36.1 ห้องชุดตามบัญชีแนบท้าย
36.2 ระเบียง พื้นที่ทรัพย์ส่วนบุคคล ของห้องชุดที่ได้จดทะเบียนไว้ตามบัญชีแนบท้าย
หมวดที่ 8
อัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง
ข้อ 37.อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด
อัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละรายมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ปรากฏตามรายละเอียดบัญชีแสดงอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่แนบท้ายข้อบังคับนี้ ซึ่งให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของข้อบังคับฉบับนี้ด้วย
หมวดที่ 9
การจัดการทรัพย์ส่วนกลาง
ข้อ 38.การจัดการใด ๆ ที่เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดให้เป็นไปตามอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการตามที่ระบุไว้ในหมวดที่ 4
ข้อ 39.การจัดการทรัพย์ส่วนกลางดังต่อไปนี้ ต้องได้รับมติจากที่ประชุมใหญ่ด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
39.1 การซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือการรับให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ ส่วนกลาง
39.2 การจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์
39.3 การอนุญาตให้เจ้าของร่วมทำการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลงหรือต่อเติมห้องชุดของตนเองที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารชุดโดยค่าใช้จ่ายของผู้นั้นเอง
39.4 การแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง
39.5 การแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันในข้อบังคับตามมาตรา 32 (8)
39.6 การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง
39.7 การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง
ข้อ 40.ในกรณีจำเป็นเร่งด่วน ให้ผู้จัดการและคณะกรรมการมีอำนาจจัดการในกิจการเพื่อความปลอดภัยของอาคารชุด รวมทั้งทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคลดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษาและจัดการทรัพย์สินของตนเอง
Re: ตัวอย่าง ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดโครงการ...................
647
Re: ตัวอย่าง ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดโครงการ...................
หมวดที่ 10
การใช้ทรัพย์ส่วนกลาง
ข้อ 41.เจ้าของร่วมจะต้องใช้ทรัพย์ส่วนกลางและบริการต่าง ๆ ของนิติบุคคลอาคารชุดด้วยความระมัดระวังดังเช่นวิญญูชนพึงใช้ทรัพย์ของตนรวมทั้งไม่กระทำการใด ๆ อันก่อให้เกิดความเสียหายต่ออาคารชุด หรือกระทบกระเทือนการใช้สิทธิในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมอื่น ทั้งนี้ จะต้องปฏิบัติตามวิธีการใช้ทรัพย์ส่วนกลางของิติบุคคลอาคารชุดและข้อบังคับต่อไปนี้อย่างเคร่งครัด
41.1 ห้ามเจ้าของร่วมรวมทั้งบริวารหรือผู้แทนใช้ทรัพย์ส่วนกลางนอกจากการใช้ประโยชน์ตามวิธีการใช้ ระยะเวลาการใช้ และเงื่อนไขอื่น ๆ ที่นิติบุคคลได้กำหนด
41.2 ห้ามบุคคลใด ๆ ที่ไม่ใช่เจ้าของร่วมและไม่ได้รับอนุญาตจากผู้จัดการใช้ทรัพย์ส่วนกลางและบริการของนิติบุคคลอาคารชุดโดยเด็ดขาด
41.3 ห้ามมิให้เจ้าของร่วมหรือบุคคลใด ๆ ทำการทำการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลงหรือต่อเติมโครงสร้างเดิมของห้องชุด และทรัพย์ส่วนบุคคล หรือส่วนหนึ่งส่วนใดของห้องชุดรุกล้ำเข้าไปในทรัพย์ส่วนกลางหรือมีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลาง หรือก่อให้เกิดความเปลี่ยนแปลงสภาพของอาคารชุดให้ผิดไปจากเดิม หรือมีผลกระทบหรือสร้างความเสียหายแก่โครงสร้างของอาคารชุด หรือระบบสาธารณูปโภค หรือระบบการรักษาความปลอดภัยของอาคารชุดโดยเด็ดขาด
41.4 ห้ามมิให้เจ้าของร่วมกระทำการใด ๆ อันเป็นการรบกวน หรือขัดขวางต่อความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนกลางและบริการของนิติบุคคลอาคารชุดของเจ้าของร่วมคนอื่น
41.5 นิติบุคคลอาคารชุดสงวนสิทธิที่จะไม่อนุญาตให้บุคคลใด ๆ ที่แต่งกาย หรือประพฤติตัวไม่สุภาพ หรือมีการกระทำที่ไม่เหมาะสม หรือขัดต่อข้อบังคับหรือกฎหมายเข้ามาในอาคารชุด ในกรณีเช่นนี้ ให้ผู้จัดการมีอำนาจเชิญบุคคลนั้นออกไปจากอาคารชุดโดยไม่จำเป็นต้องแจ้งเหตุผล
41.6 ห้ามมิให้บุคคลใด ๆ ที่เป็นโรคติดต่อร้ายแรง ใช้ทรัพย์ส่วนกลางหรือใช้บริการของนิติบุคคลอาคารชุดโดยเด็ดขาด
41.7 หากเจ้าของร่วมไม่ปฏิบัติตามข้อบังคับนิ้ เจ้าของร่วมยินยอมให้นิติบุคคลอาคารชุดดำเนินการแทนในฐานะผู้เสียหายดำเนินการกับเจ้าของร่วมที่ทำให้เกิดความเสียหายขึ้น รวมทั้งแจ้งความ ฟ้องร้องดำเนินคดีและเรียกค่าเสียหายที่เกิดขึ้นได้ โดยให้ถือว่าเจ้าของร่วมสละสิทธิที่จะเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ ต่อนิติบุคคลทั้งสิ้น
41.8 เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยในบริเวณทรัพย์ส่วนกลาง เจ้าของร่วมจะไม่นำวัสดุอุปกรณ์ใด ๆ มาติดตั้งภายนอกห้องชุดเพื่อทำการตากผ้า วัสดุ หรือสิ่งของใด ๆ หรือติดตั้งจานดาวเทียม หรือกระทำการใด ๆ อันทำให้เสียทัศนียภาพที่ดีของอาคารชุด
41.9 ผู้จัดการ โดยความเห็นชอบของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมสามารถเรียกเก็บค่าใช้จ่าย ต่าง ๆ จากเจ้าของร่วมเพิ่มเติมได้ หากพิจารณาแล้วเห็นว่า เจ้าของร่วมผู้นั้นใช้ประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลางมากกว่าบุคคลอื่น
ข้อ 42.นิติบุคคลอาคารชุดได้จัดพื้นที่จอดรถยนต์ให้แก่เจ้าของร่วม โดยกำหนดให้ห้องชุดที่มีพื้นที่ตั้งแต่...........ตารางเมตร (หรือมีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตั้งแต่.......ส่วน) ขึ้นไปมีสิทธิจอดรถในที่จอดรถประจำ 1 ที่ตามหมายเลขที่ระบุไว้ในเอกสารแนบท้าย ก. ส่วนเจ้าของร่วมอื่น ๆ มีสิทธิในการจอดรถในบริเวณที่ได้จัดไว้เป็นที่จอดรถไม่ประจำในส่วนที่เหลืออยู่ทั้งหมดเท่าเทียมกัน ตามเอกสารแนบท้าย ข.
เจ้าของร่วมมีสิทธิที่จะใช้พื้นที่บริเวณดังกล่าวที่นิติบุคคลอาคารชุดได้จัดไว้เพื่อเป็นที่จอดรถเท่านั้น เจ้าของร่วมไม่มีสิทธิที่จะใช้พื้นที่ดังกล่าวเพื่อการอย่างอื่น ทั้งนี้ เจ้าของร่วมยินดีปฏิบัติตามระเบียบในการใช้ที่จอดรถยนต์โดยเคร่งครัดและจะต้องให้ความร่วมมือกับฝ่ายอาคารในการจัดจอดรถยนต์เป็นอย่างดีเพื่อความสะดวกปลอดภัยโดยส่วนรวม
ข้อ 43. ให้ผู้จัดการโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการมีอำนาจในการออกระเบียบ กำหนดวิธีการใช้และเงื่อนไขต่าง ๆ ในการใช้ทรัพย์ส่วนกลางและบริการของนิติบุคคลอาคารชุด รวมถึงอำนาจควบคุม ดูแล ตรวจสอบ การใช้ทรัพย์ส่วนกลางและการใช้บริการของนิติบุคคลอาคารชุดของเจ้าของร่วม ให้เป็นไปด้วยความเป็นระเบียบเรียบร้อย ไม่เป็นที่เดือดร้อนรำคาญ หรือกระทบกระเทือนการใช้สิทธิของเจ้าของร่วมอื่น
หมวดที่ 11
การใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล
ข้อ 44.การจัดการและการใช้ประโยชน์ห้องชุด เป็นสิทธิของเจ้าของร่วม หรือบุคคลที่เจ้าของร่วมอนุญาตหรือมอบหมาย ซึ่งจะต้องอยู่ภายใต้ความรับผิดชอบของเจ้าของร่วม และภายใต้ข้อบังคับที่ต้องปฏิบัติดังนี้
(1) ห้ามมิให้เจ้าของร่วมประกอบการค้าในห้องชุดและ/หรืออาคารชุด เว้นแต่เป็นการประกอบการค้าในพื้นที่ของอาคารชุดที่ได้จัดไว้เป็นการเฉพาะ
(2) จะต้องไม่กระทำการใด ๆ ให้เป็นที่เดือดร้อน รำคาญ ต่อความสงบสุขของผู้อยู่ร่วมกันในอาคารชุด และจะต้องปฏิบัติตามข้อบังคับนี้โดยเคร่งครัด
อนึ่ง เพื่อความสงบสุขของเจ้าของร่วมในอาคารชุด ห้ามมิให้เจ้าของร่วมและบริวารใช้เครื่องไฟฟ้าที่มีเสียงดังรบกวนเจ้าของร่วมคนอื่นโดยเด็ดขาด
(3) จะต้องไม่กระทำการใด ๆ ที่ผิดกฏหมาย หรือขัดต่อศีลธรรม หรือจารีตประเพณีอันดีงามในอาคารชุดโดยเด็ดขาด
(4) จะไม่กระทำการใด ๆ ต่อห้องชุดและทรัพย์ส่วนบุคคลของตนอันเป็นการกระทบกระเทือนหรือทำให้เกิดความเสียหายต่อเสา คาน โครงสร้าง ความมั่นคง หรือความปลอดภัยของอาคารชุดหรือทรัพย์ส่วนกลางหรือทรัพย์ส่วนบุคคล หรือก่อให้เกิดความเปลี่ยนแปลงสภาพของห้องชุด จนผิดแบบที่ได้รับอนุญาตจากทางราชการ รวมทั้งจะไม่กระทำการใด ๆ ทั้งในหรือนอกห้องชุดที่มีผลอันเป็นการเปลี่ยนแปลงรูปลักษณ์ต่อทรัพย์ส่วนกลาง หรือลักษณะภายนอกอาคาร รวมทั้งระเบียง
อนึ่ง เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยและทัศนียภาพที่ดีงามของอาคารชุด เจ้าของร่วมจะไม่นำวัสดุอุปกรณ์ใด ๆ มาติดตั้งกับห้องชุด เพื่อทำการตากผ้า หรือติดตั้งวัสดุอุปกรณ์ใด ๆ ที่ยื่นออกไปนอกตัวอาคารชุด อันทำให้เสียทัศนียภาพที่ดีของอาคารชุด และการตากผ้าต้องไม่ตากสูงเกินขอบระเบียง
(5) พื้นห้องและผนังกั้นห้องชุด เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมของเจ้าของร่วมที่ใช้ประโยชน์ร่วมกัน ดังนั้นเจ้าของร่วมจะต้องไม่กระทำการใด ๆ อันมีผลเสียหายต่อพื้นห้อง หรือผนังกั้นห้องชุดนั้นและทรัพย์ส่วนกลาง ไม่ว่าจะเป็นการกระทำในห้องชุด หรือส่วนของอาคารที่อยู่นอกห้องชุด
(6) เจ้าของร่วมจะต้องรับผิดชอบในความเสียหายต่อทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์สินของห้องชุดข้างเคียงหรือห้องชุดชั้นบนและล่าง อันเนื่องมาจากการต่อเติม หรือซ่อมแซมแก้ไข หรือการเปลี่ยนแปลงเคลื่อนย้ายระบบสาธารณูปโภค และ/หรือความเสียหายที่เกิดจากห้องชุดนั้นเป็นต้นเหตุ
(7) จะต้องไม่กระทำการใด ๆ อันเป็นการเปลี่ยนแปลงท่อ หรือทางเดิน ระบบน้ำประปา ระบบไฟฟ้า หรือระบบสาธารณูปโภคอื่น ๆ ในอาคารชุด
(8) จะต้องไม่กระทำการใด ๆ ที่ละเมิดต่อข้อห้ามของบริษัทประกันภัยในเรื่องเกี่ยวกับวัตถุระเบิด วัสดุไวไฟ เกี่ยวกับการป้องกันอัคคีภัยและวินาศภัย
(9) เจ้าของร่วมจะต้องไม่เลี้ยงสัตว์ใด ๆ ภายในหรือภายนอกห้องชุด และในส่วนของทรัพย์ส่วนกลาง หรือในส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารชุด
(10) เจ้าของร่วมจะไม่นำวัตถุเคมีภัณฑ์ วัตถุไวไฟ แก๊ส เชื้อเพลิง วัตถุมีพิษ สิ่งของที่มีน้ำหนักเกินกว่า 200 กิโลกรัมต่อตารางเมตร มาเก็บไว้ในห้องชุดอย่างเด็ดขาด เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากผู้จัดการเป็นลายลักษณ์อักษรโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ
(11) ห้ามติดเครื่องหมาย สัญลักษณ์ ป้ายโฆษณา หรือป้ายประกอบอาชีพใด ๆ ที่ประตู หน้าต่าง ระเบียง ผนัง หรือส่วนใด ๆ ภายนอกห้องชุด หรือสามารถมอบเห็นได้จากภายนอกอาคาร เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากผู้จัดการเป็นลายลักษณ์อักษรโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ
(12) เจ้าของห้องชุด หรือบริวารผู้พักอาศัยในอาคารชุดที่มีชื่อปรากฏในทะเบียนของนิติบุคคลอาคารชุดเท่านั้นที่จะได้รับอนุญาตให้ผ่านเข้าออกและพักอาศัยในอาคารชุด และเจ้าของห้องชุดจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบในหนี้สินและความเสียหายใดๆ ที่เกิดขึ้นจากการกระทำของบริวารผู้พักอาศัยในห้องชุดของตน
(13) ในการเข้าตกแต่งภายในห้องชุด เจ้าของร่วมจะต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบการเข้าตกแต่งภายในห้องชุด เช่น การยื่นแบบแปลนต่อฝ่ายบริหารอาคารเพื่อพิจารณาผลกระทบต่อโครงสร้างลานระบบของอาคาร การวางเงินประกันความเสียหาย การแจ้งชื่อผู้รับเหมาและผู้ควบคุมงาน ตลอดจนกำชับให้ผู้รับเหมาและคนงานปฏิบัติตามกฎระเบียบการเข้าตกแต่งอย่างเคร่งครัด และจะต้องให้ความร่วมมือกับฝ่ายบริหารอาคารด้วยดีตลอดระยะเวลาการดำเนินการเข้าตกแต่งห้องชุด ทั้งนี้ เพื่อความปลอดภัยและความเป็นระเบียบเรียบร้อยของส่วนรวม
(14) หากเจ้าของร่วมไม่ปฏิบัติตามข้อบังคับนี้ หรือตามระเบียบ หรือประกาศ หรือคำสั่งใด ๆ ที่ออกโดยอาศัอำนาจตามข้อบังคับนี้ เจ้าของร่วมยินยอมให้ผู้จัดการดำเนินการแทนในฐานะผู้เสียหายดำเนินการแจ้งความร้องทุกข์ ตลอดจนฟ้องร้องดำเนินคดีไม่ว่าจะเป็นคดีแพ่งหรือคดีอาญากับเจ้าของร่วมที่ทำให้เกิดความเสียหายขึ้น รวมทั้งแจ้งความ ฟ้องร้อง ดำเนินคดี เรียกค่าเสียหายตามข้อบังคับนี้ เพื่อให้ชดใช้ค่าเสียหายที่เกิดขึ้นได้ โดยเจ้าของร่วมสละสิทธิที่จะเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ ต่อนิติบุคคลอาคารชุดทั้งสิ้น
ข้อ 45. ให้ผู้จัดการโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการมีอำนาจในการออกระเบียบ กำหนดวิธีการใช้และเงื่อนไขต่าง ๆ ในการใช้ห้องชุดและทรัพย์ส่วนบุคคลของห้องชุด รวมถึงอำนาจควบคุม ดูแล ตรวจสอบ การใช้ห้องชุดและทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วม ให้เป็นไปด้วยความเป็นระเบียบเรียบร้อย ไม่เป็นที่เดือดร้อนรำคาญ หรือกระทบกระเทือนการใช้สิทธิของเจ้าของร่วมอื่น หรือทำให้บรรดาทรัพย์ส่วนกลางได้รับความเสียหาย
หมวดที่ 12
อัตราส่วนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง
ข้อ 46. อัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละรายมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด มีรายละเอียดตามบัญชีแนบท้าย ข้อบังคับนี้
หมวดที่ 13
การเรียกประชุมใหญ่ และวิธีการประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วม
ข้อ 47. ให้ผู้จัดการจัดให้มีการประชุมเจ้าของร่วมทั้งหมด เรียกว่า “ประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก” ภายในหกเดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
การประชุมใหญ่สามัญของเจ้าของร่วมครั้งแรกตามวรรคก่อน ต้องมีวาระเพื่อแต่งตั้งกรรมการ พิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับ และผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดที่จดทะเบียนไว้แล้ว
ในกรณีที่ที่ประชุมใหญ่สามัญไม่เห็นชอบกับข้อบังคับหรือผู้จัดการตามวรรคก่อน ให้ที่ประชุมใหญ่สามัญพิจารณาแก้ไข หรือเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ ถอดถอนหรือแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคนใหม่ แล้วแต่กรณี
ข้อ 48. ให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญปีละหนึ่งครั้งเป็นอย่างน้อยภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อกิจการดังต่อไปนี้
(1) พิจารณาอนุมัติงบดุล
(2) พิจารณารายงานประจำปี
(3) แต่งตั้งผู้สอบบัญชี
(4) พิจารณาเรื่องอื่น ๆ
ข้อ 49. การประชุมใหญ่ต้องมีเจ้าของร่วมหรือผู้รับมอบฉันทะมาประชุมซึ่งมีเสียงลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด จึงจะครบองค์ประชุม
ในกรณีที่เจ้าของร่วมมาประชุมไม่ครบองค์ประชุมตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ให้เรียกประชุมใหญ่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และการประชุมใหญ่ครั้งหลังนี้ไม่บังคับว่าจะต้องครบองค์ประชุม
ผู้จัดการหรือคู่สมรสของผู้จัดการจะเป็นประธานในการประชุมใหญ่มิได้
ในการประชุมแต่ละครั้งให้เลือกเจ้าของร่วมคนหนึ่งเป็นประธานที่ประชุม
ข้อ 50. การเรียกประชุมใหญ่ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุม ระบุสถานที่ วันเวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมพร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควร และจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม
ข้อ 51.ในกรณีมีเหตุจำเป็น ให้บุคคลต่อไปนี้มีสิทธิในการเรียกประชุมใหญ่วิสามัญเมื่อใดก็ได้
(1) ผู้จัดการ
(2) คณะกรรมการโดยมติเกินกว่ากึ่งหนึ่งของที่ประชุมคณะกรรมการ
(3) เจ้าของร่วมเข้าชื่อไม่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดลงลายมือชื่อทำหนังสือร้องขอให้เปิดประชุมต่อคณะกรรมการในกรณีนี้ให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมภายในสิบห้าวันนับแต่วันได้รับคำร้องขอ ถ้าคณะกรรมการมิได้จัดให้มีการประชุมภายในกำหนดเวลาดังกล่าว เจ้าของร่วมตามจำนวนเสียงข้างต้นมีสิทธิจัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญเองได้ โดยให้แต่งตั้งตัวแทนคนหนึ่งเพื่อออกหนังสือเรียกประชุม
ข้อ 52. มติของที่ประชุมใหญ่ ต้องได้รับคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม เว้นแต่พระราชบัญญัติอาคารชุดจะได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น
ข้อ 53. ในการลงคะแนนเสียง ให้เจ้าของร่วมแต่ละรายมีคะแนนเสียงเท่ากับอัตราส่วนที่ตนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง
ถ้าเจ้าของร่วมคนเดียวมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด ให้ลดจำนวนคะแนนเสียงของผู้นั้นลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงของบรรดาเจ้าของร่วมอื่น ๆ รวมกัน
ข้อ 54. เจ้าของร่วมอาจมอบฉันทะเป็นหนังสือให้ผู้อื่นออกเสียงแทนตนได้ แต่ผู้รับมอบฉันทะคนหนึ่งจะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงในการประชุมครั้งหนึ่งเกินกว่าสามห้องชุดมิได้
บุคคลต่อไปนี้จะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงแทนเจ้าของร่วมมิได้
(1) กรรมการและคู่สมรสของกรรมการ
(2) ผู้จัดการและคู่สมรสของผู้จัดการ
(3) พนักงานหรือลูกจ้างของนิติบุคคลอาคารชุดหรือของผู้รับจ้างของนิติบุคคลอาคารชุด
(4) พนักงานหรือลูกจ้างของผู้จัดการ ในกรณีที่ผู้จัดการเป็นนิติบุคคล
ข้อ 55. เมื่อมีข้อบังคับกำหนดให้เจ้าของร่วมเพียงบางคน ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการใดโดยเฉพาะให้เจ้าของร่วมเหล่านี้เท่านั้น มีส่วนออกเสียงในมติที่เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการนั้น โดยแต่ละคนมีคะแนนเสียงตามอัตราส่วนที่กำหนดไว้ในข้อบังคับตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง
ข้อ 56. มติที่ถือเอาเสียงข้างมากของผู้เข้าประชุม
(1) การอนุมัติระเบียบปฏิบัติและการมอบอำนาจเกี่ยวกับการเงิน
(2) การอนุมัติงบประมาณประจำปี ในการดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด
(3) พิจารณาอนุมัติ งบดุล พิจารณารายงานประจำปี แสดงผลการดำเนินงานของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งผ่านการตรวจสอบและรับรองจากผู้สอบบัญชีรับอนุญาตแล้ว
(4) การแต่งตั้งผู้สอบบัญชี และกำหนดค่าตอบแทน
(5) กิจการอื่นที่มิได้ระบุไว้ในข้อ 57 และข้อ 58
(6) การพิจารณาเรื่องอื่น ๆ ตามที่ไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และข้อบังคับนี้
ข้อ 57. มติเกี่ยวกับเรื่องต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
(1) การแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
(2) การกำหนดกิจการที่ผู้จัดการมีอำนาจมอบหมายให้ผู้อื่นทำแทน
ข้อ 58. มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
(1) การซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือการรับให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง
(2) การจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์
(3) การอนุญาตให้เจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งทำการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลงหรือต่อ เติมห้องชุดของตนเองที่มีผลต่อทรัพย์ส่วนกลาง หรือลักษณะภายนอกของอาคารชุดโดยค่าใช้จ่ายของผู้นั้นเอง
(4) การแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง
(5) การแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันในข้อบังคับตามมาตรา 32 (8)
(6) การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง
(7) การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง
ในกรณีที่เจ้าของร่วมเข้าประชุมมีคะแนนเสียงไม่ครบตามจำนวนที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และมติเกี่ยวกับเรื่องที่บัญญัติไว้ตามวรรคหนึ่งในการประชุมครั้งใหม่นี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
ข้อ 59. ให้นำบทบัญญัติว่าด้วยการประชุมใหญ่ผู้ถือหุ้นของบริษัทจำกัด ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาใช้กับการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมโดยอนุโลม เท่าที่ไม่ขัดหรือแย้งกับข้อบังคับนี้
หมวดที่ 14
อาคารชุดถูกเวนคืน
ข้อ 60. ในกรณีที่อาคารชุดถูกเวนคืนบางส่วนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ให้เจ้าของร่วมซึ่งถูกเวนคืนห้องชุดหมดสิทธิในทรัพย์ส่วนกลางที่เหลือจากการถูกเวนคืน ในกรณีนี้ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดการให้เจ้าของร่วมซึ่งไม่ถูกเวนคืนห้องชุดร่วมกันชดใช้ราคาให้แก่เจ้าของร่วมซึ่งหมดสิทธิไปดังกล่าวว ทั้งนี้ ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง
เพื่อประโยชน์ในการชดใช้ราคาให้แก่เจ้าของร่วมซึ่งหมดสิทธิไปตามวรรคหนึ่ง ให้ถือว่าหนี้เพื่อชดใช้ราคาดังกล่าวมีบุริมสิทธิเหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของห้องชุดซึ่งไม่ถูกเวนคืนห้องชุดเช่นเดียวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง
หมวดที่ 15
อาคารชุดเสียหาย
ข้อ 61. ในกรณีที่อาคารชุดเสียหายทั้งหมดหรือเป็นบางส่วน แต่เกินครึ่งหนึ่งของจำนวนห้องชุดทั้งหมด ถ้าเจ้าของร่วมมีมติโดยคะแนนเสียงตามข้อ 58. ให้ก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารส่วนที่เสียหายนั้น ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดการก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารส่วนที่เสียหายให้คืนดี
ในกรณีที่อาคารชุดเสียหายเป็นบางส่วนแต่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนห้องชุดทั้งหมด ถ้าส่วนใหญ่ของเจ้าของห้องชุดที่เสียหายมีมติให้ก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารส่วนที่เสียหายนั้น ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดการ ก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารที่เสียหายให้คืนดี
ข้อ 62. ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารที่เสียหายสำหรับที่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง ให้เจ้าของร่วมทุกคนในอาคารชุดเฉลี่ยออกตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง หรือซ่อมแซมสำหรับที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลให้ตกเป็นภาระของเจ้าของห้องชุดที่เสียหายนั้น
ข้อ 63. ถ้ามีมติไม่ก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารส่วนที่เสียหายตามข้อ 61. ให้นำข้อ 60. มาใช้บังคับโดยอนุโลม
หมวดที่ 16
การเลิกอาคารชุด
ข้อ 64. อาคารชุดที่ได้จดทะเบียนไว้ อาจเลิกได้ด้วยเหตุใดเหตุหนึ่งดังต่อไปนี้
(1) ในกรณีที่ยังไม่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด แล้วแต่กรณี ขอเลิกอาคารชุด
(2) เจ้าของร่วมมีมติเป็นเอกฉันท์ให้เลิกอาคารชุด
(3) อาคารชุดเสียหายทั้งหมด และเจ้าของร่วมมีมติไม่ก่อสร้างอาคารขึ้นใหม่
(4) อาคารชุดถูกเวนคืนทั้งหมด ตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์
ข้อ 65. เมื่อมีการจดทะเบียนเลิกอาคารชุด ให้นิติบุคคลอาคารชุดเป็นอันยกเลิก และให้ที่ประชุมเจ้าของร่วมตั้งผู้ชำระบัญชีภายในสิบสี่วันนับแต่วันที่จดทะเบียนเลิกอาคารชุด
ผู้ชำระบัญชีมีอำนาจจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นสังหาริมทรัพย์ เว้นแต่ที่ประชุมเจ้าของร่วมจะมีมติเป็นอย่างอื่น
ข้อ 66. ให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ลักษณะ 22 หุ้นส่วนและบริษัท หมวด 5 การชำระบัญชีห้างหุ้นส่วนจดทะเบียน ห้างหุ้นส่วนจำกัดและบริษัทจำกัด มาใช้บังคับแก่การชำระบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุดโดยอนุโลม
ข้อ 67. เมื่อได้ชำระบัญชีเสร็จแล้ว ถ้ามีทรัพย์สินเหลืออยู่เท่าใด ให้แบ่งให้แก่เจ้าของร่วมตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง
หมวดที่ 17 บทเฉพาะกาล
ข้อ 68. การแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดครั้งแรก เจ้าของโครงการได้แต่งตั้งให้...............................ดำรงตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด โดยให้มีวาระการดำรงตำแหน่ง 1 ปีนับตั้งแต่วันที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด และมีอำนาจหน้าที่ตามข้อบังคับนี้
ข้อ 69. ให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดตามข้อ 68. มีอำนาจดำเนินการใด ๆ รวมทั้งออกกฏระเบียบข้อบังคับต่าง ๆ ตามที่ระบุไว้ในข้อบังคับฉบับนี้ และให้มีอำนาจในการว่าจ้าง พนักงาน ลูกจ้าง เท่าที่จำเป็นเพื่ออำนวยประโยชน์ในการบริหารนิติบุคคลอาคารชุด
ข้อ 70. การประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก นอกจากให้ที่ประชุมใหญ่พิจารณาตามวาระที่ระบุไว้ในข้อบังคับฉบับนี้แล้ว ผู้จัดการจะต้องจัดให้มีการให้สัตยาบันนิติกรรมต่าง ๆ ที่ได้กระทำขึ้น รวมทั้งกฎ ระเบียบต่าง ๆ ที่ได้ออกมาใช้บังคับในการบริหารกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด นับตั้งแต่วันที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเป็นต้นมา รวมทั้งเสนองบประมาณค่าใช้จ่ายรายเดือน ที่จะต้องจ่ายในการดำเนินกิจการนิติบุคคลอาคารชุดต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเพื่อพิจารณาอนุมัติกรอบงบประมาณ
INSURANCETHAI.NET
Line+