การบริหารอาคารชุด ตามพรบ.อาคารชุด พ.ศ.2551 (ตอน2)

พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 4 ก.ค. 2551 ได้แก้ไขเพิ่มเติมหลักเกณฑ์ต่างๆ จากพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ค่อนข้างมาก โดยมีวัตถุประสงค์ที่สำคัญคือ เพื่อแก้ไขปัญหาต่างๆ ซึ่งมีการร้องเรียนจากผู้เกี่ยวข้องผ่านกรมที่ดิน ได้มีปัญหาที่เกิดขึ้นจากการบริหารจัดการของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ปัญหาที่เกิดจากผู้ประกอบการ และปัญหาที่เกิดจากผู้ซื้อห้องชุด
กรม ที่ดินได้รวบรวมปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการบังคับใช้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ในรูปแบบถามตอบดังนี้
- ผู้จัดการจะต้องรับโทษตามพระราชบัญญัติอาคารชุดในกรณีใดบ้าง และมีโทษอย่างไร
1.กรณีไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ ให้แก่เจ้าของร่วมภายใน 15 วันนับตั้งแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่า ใช้จ่ายตามมาตรา 18 ครบถ้วนแล้ว
2.กรณีไม่จัดให้มีการทำบัญชีรายรับราย จ่ายประจำเดือน และติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายใน 15 วันนับแต่วันสิ้นเดือน และต้องติดประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วันต่อเนื่องกัน ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5 หมื่นบาท และปรับอีกไม่เกินวันละ 500 บาท ตลอดเวลาที่ยังไม่ปฏิบัติให้ถูกต้อง
3.กรณีไม่นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของ ร่วมเรื่องการแก้ไขเพิ่มเติม ข้อบังคับไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท
4.กรณีไม่นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของ ร่วมเรื่องแต่งตั้งผู้จัดการไป จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท
5.กรณีไม่นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของ ร่วมเรื่องแต่งตั้งกรรมการ นิติบุคคลอาคารชุดไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท
6.กรณีไม่จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญ ครั้งแรกภายใน 6 เดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการและ พิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับ และผู้จัดการที่จดทะเบียนตามที่ได้ยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้ว ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท
7.อาจต้องถูกลงโทษตามมาตรา 71 ซึ่งเป็นบทกำหนดโทษสำหรับนิติบุคคลอาคารชุดฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามมาตรา 38/1 มาตรา 38/2 และมาตรา 38/3 ซึ่งหากไม่สามารถพิสูจน์ได้ว่ามิได้มีส่วนในการกระทำผิดนั้น โดยมาตรา 38/1 38/2 38/3 มีรายละเอียดดังนี้
มาตรา 38/1 ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำ งบดุลอย่างน้อย 1 ครั้งทุกรอบ 12 เดือน โดยให้ถือว่าเป็นรอบปีในทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น
งบดุลตามวรรคหนึ่งต้องมีรายการแสดง จำนวนสินทรัพย์และหนี้ของ นิติบุคคลอาคารชุดกับทั้งบัญชีรายรับรายจ่าย และต้องจัดให้มีผู้สอบบัญชีตรวจสอบ แล้วนำเสนอเพื่ออนุมัติในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายใน 120 วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี
มาตรา 38/2 ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำรายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานเสนอต่อที่ประชุม ใหญ่เจ้าของร่วมพร้อมกับการเสนองบดุล และให้ส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้แก่เจ้าของร่วมก่อนวันนัดประชุมใหญ่ล่วง หน้าไม่เกิน 7 วัน
มาตรา 38/3 ให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บรักษารายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานและงบดุล พร้อมทั้งข้อบังคับไว้ที่สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อให้พนักงานเจ้า หน้าที่หรือเจ้าของร่วมตรวจดูได้ รายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานและงบดุลตามวรรคหนึ่ง ให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บรักษาไว้ไม่น้อยกว่า 10 ปีนับแต่วันที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 1 หมื่นบาท
คำถามเกี่ยวกับคณะกรรมการอาคารชุด
- อาคารชุดจำเป็นต้องมีคณะกรรมการอาคารชุดทุกอาคารชุดหรือไม่
ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 4 ก.ค. 2551 กฎหมายกำหนดให้ทุกอาคารชุดต้องจัดให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน การแต่งตั้งกรรมการผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติแต่งตั้ง
การแต่งตั้งกรรมการมีผลนับแต่ที่ ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติแต่ง ตั้ง แต่อาจใช้บังคับบุคคลภายนอกไม่ได้หากยังไม่นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้า หน้าที่
- ใครบ้างมีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการ
1.เจ้าของร่วมหรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม
2.ผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาล หรือผู้พิทักษ์ในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ แล้วแต่กรณี
3.ตัวแทนของนิติบุคคลจำนวน 1 คน ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม
ในกรณีที่ห้องชุดใดมีผู้ถือกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมหลายคนให้มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการจำนวน 1 คน
- กรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละกี่ปี
คราวละ 2 ปี แต่จะดำรงตำแหน่งเกิน 2 วาระติดต่อกันไม่ได้ เว้นแต่ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแหน่งได้
- เมื่อกรรมการครบกำหนดตามเวลาแล้ว ระหว่างที่ยังไม่มีการแต่งตั้งกรรมการขึ้นมาใหม่ ใครเป็นผู้มีอำนาจหน้าที่แทนกรรมการดังกล่าว
เมื่อ ครบกำหนดวาระการดำรงตำแหน่งแล้ว หากยังไม่ได้มีการแต่งตั้งกรรมการขึ้นใหม่ ให้กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งตามวาระนั้นปฏิบัติหน้าที่ต่อไปจนกว่ากรรมการ ซึ่งได้รับแต่งตั้งใหม่เข้ารับหน้าที่
- ใครเป็นผู้แต่งตั้งกรรมการ
กรรมการแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่ ตามมาตรา 44 คือได้รับคะแนนเสียงข้างมากของ เจ้าของร่วมที่เข้าประชุม โดยมีองค์ประชุมคือหนึ่งในสี่ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด ในกรณีเจ้าของร่วมมาประชุมไม่ครบองค์ประชุมคือมีผู้มาประชุมคะแนนเสียงรวม กันไม่ถึงหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมดให้เรียกประชุมใหม่ภายใน 15 วันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และการประชุมใหญ่ครั้งหลังนี้ไม่บังคับว่าจะต้องครบองค์ประชุม
- การแต่งตั้งกรรมการต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หรือไม่
กฎหมายกำหนดให้ผู้จัดการต้องนำมติของ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมที่มี มติแต่งตั้งกรรมการไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ
- การแต่งตั้งกรรมการมีผลเมื่อใด
มีผลเมื่อที่ประชุมใหญ่มีมติแต่งตั้ง แต่อาจไม่สามารถใช้ยันแก่บุคคลภายนอกได้ หากยังไม่นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
- ถ้าผู้จัดการไม่นำมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมไปจดทะเบียนแต่งตั้ง กรรมการต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วัน ผลทางกฎหมายเป็นอย่างไร
มติที่ประชุมเจ้าของร่วมยังมีผล แต่ผู้จัดการมีโทษฐานฝ่าฝืนมาตรา 69 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท
- คุณสมบัติของบุคคลที่จะได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการมีอย่างไรบ้าง
บุคคลซึ่งจะได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการต้องไม่มีลักษณะต้องห้ามดังต่อไปนี้
1.เป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ
2.เคยถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมให้ พ้นจากตำแหน่งกรรมการ หรือถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสียหรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี
3.เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การ หรือหน่วยงานของรัฐหรือเอกชน ฐานทุจริตต่อหน้าที่
4.เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาทหรือความผิดลหุโทษ
- กรรมการมีหน้าที่อย่างไร
คณะกรรมการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้
1.ควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด
2.แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำ หน้าที่เป็นผู้จัดการ ในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้ เกิน 7 วัน
3.จัดประชุมคณะกรรมการ 1 ครั้งในทุก 6 เดือนเป็นอย่างน้อย
4.หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง (ปัจจุบันยังไม่มีการออกกฎกระทรวงกำหนดหน้าที่ของกรรมการแต่อย่างใด)
- ในกรณีคณะกรรมการแต่งตั้งกรรมการขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หรือไม่
ไม่ต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้า หน้าที่ เนื่องจากไม่ใช่เป็นเรื่องแต่งตั้งผู้จัดการ แต่เป็นกรณีคณะกรรมการแต่งตั้งกรรมการขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการ (ชั่วคราว) เนื่องจากไม่มีผู้จัดการ หรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้ตามปกติได้เกิน 7 วัน
- การถอดถอนผู้จัดการ (ชั่วคราว) ที่เป็นกรรมการแต่ได้รับการแต่งตั้งจากคณะกรรมการให้ทำหน้าที่เป็นผู้จัดการ ต้องใช้มติคะแนนของเจ้าของร่วมเท่าไร
เนื่องจากบุคคลดังกล่าวเป็นกรรมการไม่ใช่ผู้จัดการ เพียงแต่ได้รับแต่งตั้งจากคณะกรรมการไปทำหน้าที่ผู้จัดการในกรณี
1.ไม่มีผู้จัดการ
2.มีผู้จัดการแต่ผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกิน 7 วัน
ดังนั้น เมื่อมีการแต่งตั้งผู้จัดการแล้วหรือผู้จัดการที่มีอยู่สามารถปฏิบัติ หน้าที่ได้ตามปกติแล้ว กรรมการดังกล่าวก็พ้นจากหน้าที่ผู้จัดการทันที โดยไม่ต้องใช้มติถอดถอนจากเจ้าของร่วม
- การเปลี่ยนตัวกรรมการเพื่อทำหน้าที่ผู้จัดการกระทำได้หรือไม่
กระทำได้โดยมติเสียงข้างมากของคณะกรรมการ
ในกรณีนี้ไม่สามารถใช้มติคะแนนเสียง ของเจ้าของร่วมให้มีการเปลี่ยน แปลงตัวกรรมการให้มาทำหน้าที่ผู้จัดการได้ เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้เป็นอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการ กรรมการดังกล่าวพ้นหน้าที่จากการเป็นผู้จัดการทันทีนับแต่เสียงข้างมากของ คณะกรรมการมีมติให้เปลี่ยนตัวกรรมการเพื่อทำหน้าที่ผู้จัดการ และกฎหมายไม่ได้กำหนดให้ต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่อย่างใด
- คณะกรรมการต้องรับโทษตามพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ ในกรณีไหนบ้าง อย่างไร
ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ ไม่ได้กำหนดโทษสำหรับคณะกรรมการไว้แต่อย่างใด คงกำหนดบทลงโทษไว้เฉพาะประธานกรรมการดังนี้
กรณีที่ 1 ประธานไม่จัดให้มีการประชุมคณะกรรมการตามคำร้องขอของกรรมการตั้งแต่ 2 คนขึ้นไป ภายใน 7 วันนับแต่วันที่ได้รับการร้องขอ ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท
กรณีที่ 2 ไม่จัดประชุมคณะกรรมการทุก 6 เดือน ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท
- กรรมการนิติบุคคลที่ดำรงตำแหน่งอยู่ก่อนพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลบังคับใช้ (4 ก.ค. 2551) มีผลอย่างไร
กฎหมายกำหนดให้ดำรงตำแหน่งต่อไป จนกว่าจะครบตามวาระที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ หรือจนกว่าที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะมีการแต่งตั้งกรรมการขึ้นใหม่