หนี้ค่าส่วนกลาง

“หนี้ค่าส่วนกลาง” ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และแก้ไข เพิ่มเติม พ.ศ. 2551 และ “หนี้ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 สำหรับ ค่าส่วนกลางในระบบอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บค่าส่วนตามบทบัญญัติของข้อบังคับอาจเป็นการเรียกเก็บ “ล่วงหน้า” รายเดือน รายหกเดือนหรือรายปี
     
      ค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บในอาคารชุดนั้น จะนำไปใช้เป็นงบประมาณค่าใช้จ่ายในการการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางหรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่จัดไว้ให้บริการแก่เจ้าของร่วมภายในอาคารชุด อาทิ ค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง ค่าบริการจัดจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัย ความสะอาด ฯลฯ
     
      ปัญหาหลักที่มีผลกระทบต่อนิติบุคคลอาคารชุดกับค่าส่วนกลาง คือเจ้าของร่วมไม่ชำระค่าส่วนกลาง เพราะห้องชุดไม่มีผู้ใดใช้ประโยชน์ หรือเป็นห้องว่าง หรือเจ้าของห้องชุดมีปัญหาพิพาทเรื่องทรัพย์ส่วนบุคคลกับนิติบุคคลอาคารชุด
     
      ทั้งนี้ กรณีเจ้าของร่วมไม่ชำระค่าส่วนกลางตามระยะเวลา ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดกำหนด บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บ “เงินเพิ่ม” ไม่เกิน12%ต่อปี โดยไม่คิดทบต้นทบดอกและ20% ต่อปี กรณีค้างชำระเป็นเวลาหกเดือน นอกจาก “เงินเพิ่ม” แล้วยังมีข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดในการระงับการจ่ายสาธารณูปโภคประเภทน้ำประปาแก่ห้องชุดซึ่งค้างชำระค่าส่วนกลางได้
     
      ปัญหาพิพาทค่าส่วนกลางของเจ้าของร่วมกับนิติบุคคลอาคารชุด ที่พบบ่อยคือ นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บ “ค่าบริการเพิ่มเติม” จากการขอหนังสือรับรองไม่ค้างชำระค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางจากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด โดยเจ้าของห้องชุดไม่ยินยอมชำระค่าบริการเพิ่มเติม ในขณะที่ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดไม่ได้บัญญัติหรือไม่มีมติของที่ประชุมคณะกรรมการรองรับเรื่องดังกล่าวไว้ หรือนิติบุคคลอาคารชุดกำหนด “บทลงโทษ” ต่อสมาชิกหรือเจ้าของร่วมค้างชำระค่าส่วนกลางด้วยการระงับการจ่ายสาธารณูปโภคประเภท “ไฟฟ้า” กับห้องชุดซึ่งค้างชำระ เพราะมาตรวัดน้ำประปามิได้ติดตั้งไว้ภายนอกห้องชุด
     
      อย่างไรก็ตาม จากประสบการณ์กว่า30ปี ที่ได้พบศึกษาปคดีความที่เกี่ยวข้องกับการฟ้องคดีค้างชำระค่าส่วนกลางของเจ้าของร่วมกว่า 2,000 คดีพบว่ายังไม่มีคดีความใดซึ่ง นิติบุคคลอาคารชุดเป็น “โจทก์” ฟ้องและเจ้าของห้องชุดเป็น “จำเลย” แพ้คดีหรือยกฟ้องแต่อย่างใด
     
      ดังนั้นขอ “คำแนะนำ” เจ้าของห้องชุดว่าเมื่อใดห้องชุดไม่มีการใช้ประโยชน์ ขอให้เจ้าของห้องชุดพิจารณาจัดหาผู้เช่าดีกว่าปล่อยให้ห้องชุดทิ้งร้างไว้ เพราะศาลไม่ได้พิจารณาข้ออ้างว่าไม่มีผู้ใช้ประโยชน์จึงไม่ต้องจ่ายหรือชำระค่าส่วนกลางให้กับนิติบุคคลอาคารชุดแต่อย่างใด
     
      ต่อคำถามที่ว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีความจำเป็นต้องฟ้องคดีทางแพ่งเพื่อบังคับให้ชำระหนี้ค่าส่วนกลางหรือไม่ เมื่อพบว่าเจ้าหนี้จำนอง ได้แก่ ธนาคารหรือสถาบันการเงินมีการฟ้องคดีต่อผู้จำนองเพื่อบังคับจำนองต่อศาลสถิตย์ยุติธรรม
     
      “คำตอบ” ในกรณีดังกล่าว นิติบุคคลอาคารชุดไม่มีความจำเป็นต้องฟ้องคดีทางแพ่งเพื่อบังคับชำระหนี้ค่าส่วนกลางกับเจ้าของห้องชุดแต่อย่างใด เพราะพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 และแก้ไข เพิ่มเติม พ.ศ. 2551 บัญญัติให้ค่าส่วนกลางและเงินเพิ่ม (ชำระล่าช้า) ถือว่าเป็นหนี้บุริมสิทธิ์เหนือการจำนอง เพราะผู้ซื้อทรัพย์ (ห้องชุด) มีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลางหรือเงินเพิ่มตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดให้กับนิติบุคคลอาคารชุดเป็น “ลำดับแรก” ก่อนเจ้าหนี้จำนอง ได้แก่ ธนาคารหรือสถาบันการเงิน
     
      นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
      นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
      E-mail : pisit_c@bgathaigroup.com
      โทรศัพท์ : 089-814-2297, 089-487-3686