นิติบุคคลอาคารชุด ไม่แสวงหากำไร
691
นิติบุคคลอาคารชุด ไม่แสวงหากำไร
นิติบุคคลไม่ได้เป็นกิจการเพื่อแสวงหากำไร ไม่ต้องส่งงบการเงินประจำปี เพียงแต่ทำเอกสารให้กรรมการรับรองงบการเงินเอาไว้ก็พอ
ยกเว้นว่านิติบุคคลนั้นมีการนำเอาทรัพย์สินส่วนกลางออกมาหารายได้ เช่น ให้เช่าพื้นที่ขายของ นำพื้นที่ส่วนกลางมาให้บริการที่จิดรถ ฯลฯ อย่างนี้ท่านต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม และเสียภาษีนิติบุคคล ตามมาตร 77/2
พื้นที่ส่วนกลาง (ทางเดิน) สามารถตั้งเคาท์เตอร์ขายของได้หรือไม่
ตามหลักกฎหมายแล้วไม่ได้ครับ
เว้นแต่ว่า จะได้รับการลงมติด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดตาม มาตรา 48 วรรค ( 1) - (7)
การตั้งเคาเตอร์ขายของบริเวณทางเดินส่วนกลางดังกล่าว เข้าข่าย มาตรา 48 (7) ครับ
คือเป็นการจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง หมายถึงว่าถ้านิติฯเอาพื้นที่ส่วนกลางตรงนั้นไปปล่อยเช่าให้ขายอาหารนะครับ
เนื่องจากมาตรา 48 กำหนดให้มติในข้อ (1) - (7) ต้องใช้เสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง (50%) ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ไม่ใช่ กึ่งหนึ่ง ของจำนวนคะแนนเสียงของผู้เข้าร่วมประชุม ลองตรวจสอบดูนะครับ ถ้าคะแนนที่ว่าเป็น 56.14 % ของผู้เข้าร่วมประชุม มติที่ว่านี้เป็นโมฆะทันทีครับ
เอาแบบง่ายๆนะครับ ลองตรวจสอบดูว่าการจัดประชุมใหญ่ครั้งแรกที่ว่า มีเจ้าของร่วมมาลงทะเบียนเข้าร่วมประชุมมากน้อยเท่าไร ถึง 1 ใน 4 ( 25%) ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดหรือไม่ ? ถ้าไม่ถึง 1 ใน 4 แล้วมีการเรียกประชุมนัดที่ 2 หรือไม่ ? ถ้ามีการเรียกประชุมนัดที่ 2 แล้วมีการลงมติที่ว่าในนัดที่ 2 ก็ยิ่งไปกันใหญ่ครับว่า มติจะไม่ถูกต้องตามกฎหมาย
ทั้งนี้ มาตรา 42/3 กำหนดไว้ว่า " การเรียกประชุมใหญ่ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุม ระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุม พร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควร และจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม"
เจตนาของกฎหมายข้อนี้คือ ต้องการให้เจ้าของร่วมทุกท่าน ได้มีโอกาสทราบถึงระเบียบวาระการประชุม พูดเป็นภาษาชาวบ้านง่ายๆก็คือ ต้องการให้เจ้าของร่วมรู้ว่า จะมีการประชุมหรือพิจารณาเรื่องอะไรบ้าง โดยเฉพาะเรื่องที่มีความจำเป็นต้องใช้วิธีการลงมติด้วยคะแนนเสียงจำนวนต่างๆ ตามที่กฎหมายกำหนดเป็นการเฉพาะ จะต้องบรรจุเป็นระเบียบวาระเพื่อแจ้งให้เจ้าของร่วมทราบล่วงหน้าด้วยทุกครั้ง เนื่องจากเป็นส่วนได้ส่วนเสียของเจ้าของร่วมทุกคน อย่างการมอบอำนาจให้นิติบุคคลจัดการพื้นที่ส่วนกลางเพื่อผลประโยชน์ของนิติบุคคลฯ ที่ว่า เป็นต้น
เนื่องจากพื้นที่ส่วนกลางเป็นกรรมสิทธิร่วมกันของเจ้าของร่วมทุกคน ควรจะแจ้งมาในหนังสือเชิญประชุมด้วยว่า จะมีการพิจารณามอบอำนาจให้นิติบุคคลหาผลประโยชน์ในพื้นที่ส่วนกลาง เจ้าของร่วมควรจะมาร่วมประชุมเพื่อใช้สิทธิใช้เสียงในการโหวตลงมติ จะเห็นด้วยหรือคัดค้านก็ว่าไป แต่ถ้าทราบแล้วจะไม่มาประชุมก็เป็นสิทธิ์ที่จะทำได้ ถือว่าสละสิทธิ์ไป แต่ถ้าไม่มีการแจ้งโดยบรรจุเป็นระเบียบวาระการประชุมในหนังสือเชิญประชุม แบบนี้ ถือว่าเจตนางุบงิบครับ
ถ้าลองสังเกตุดูให้ดี จะเห็นว่ามติที่ต้องใช้คะแนนเสียงมากกว่า 50% ตามมาตรา 48 จะเป็นเรื่องเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์ส่วนกลางเกือบทุกข้อ ยกเว้นข้อ ( 5 ) ที่เป็นเรื่องเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แต่โดยรวมก็คือ เป็นประเด็นที่กระทบต่อสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมทุกคน จึงต้องใช้คะแนนเสียงค่อนข้างมาก ( 50%) ในการลงมติ เพื่อเปลี่ยนแปลงอย่างใดอย่างหนึ่ง ดังนั้น จะมางุบงิบทำกัน หมายถึงไม่บรรจุเป็นวาระ แต่ยกขึ้นมาพิจารณาเป็นวาระอื่นๆในที่ประชุมไม่ได้ ถ้าเป็นแบบนี้ ถือว่า มตินี้เป็นโมฆะเช่นกันครับ
การลงมติเพื่อมอบอำนาจให้นิติบุคคลฯ จัดการพื้นที่ส่วนกลางเพื่อผลประโยชน์ของนิติบุคคลอาคารชุดฯ เป็นมติที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ ?
มาตรา 48 (7) ระบุเรื่อง "การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง" ต้องลงมติโดยใช้คะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด การจัดหาผลประโยชน์ที่ว่า โดยปกติจะระบุในวาระการประชุมใหญ่เลยว่า จะจัดหาผลประโยชน์ในเรื่องใด วิธีการจัดหาผลประโยชน์เป็นอย่างไร และในรูปแบบไหน เป็นเรื่องๆไป เช่น มีมติให้นิติบุคคลฯ เรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจอดรถ สำหรับรถบุคคลภายนอกและรถเจ้าของร่วมที่จอดเกินสิทธิ์ ( รถคันที่ 2 ) โดยให้คณะกรรมการเป็นผู้กำหนดอัตราเรียกเก็บตามความเหมาะสม เป็นต้น
ผมไม่เคยเจอการลงมติโดยอ้างมาตรา 48 แล้วเป็นการลงมติเพื่อ "มอบอำนาจ" ซึ่งไม่มีระบุใน (1) - (7) ของมาตรา 48 นี้ ว่า การ "มอบอำนาจ" ให้นิติบุคคลฯ จัดการพื้นที่ส่วนกลางเพื่อผลประโยชน์ของนิติบุคคลฯ ต้องใช้เสียงโหวตตามมาตรานี้ ซึ่งมันดูครอบจักรวาลเกินไป
ในความเป็นจริง ไม่จำเป็นต้องมีมติมอบอำนาจให้นิติบุคคลฯ จัดการทรัพย์ส่วนกลางเลยครับ เพราะ มาตรา 33 วรรค 2 ก็กำหนดไว้ชัดเจนว่า " นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้ " แล้วจะมาลงมติมอบอำนาจกันอีกทำไม ไม่เข้าใจ ?
แล้วมติของเจ้าของร่วมที่ว่า ก็ไม่สอดคล้องกับบังคับแห่งพ.ร.บ. นี้ ครับ คือลงมติ "มอบอำนาจ" ถึงแม้คะแนนเสียงจะได้ แต่ประเด็นที่ลงมติไม่มีกำหนดไว้ในมาตรา 48 ครับ
ร้านควรทำอย่างไรดีคะ
ถ้าคิดว่าไม่ได้รับความเป็นธรรม ก็คงต้องพิสูจน์และดำเนินการร้องเรียนผู้มีอำนาจที่สามารถให้คำวินิจฉัยได้ว่า ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมลงมติแบบนั้น ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ อันนี้ในแง่กฎหมายนะครับ
ส่วนในแง่ของการแข่งขันทางธุรกิจ ถ้าคิดว่าจะสู้ก็คงต้องพิจารณาว่า จะเอาอะไรไปแข่งขันกับเขา ในเมื่อคิดว่าคู่แข่งมีต้นทุนที่ต่ำกว่า ขายของได้ราคาถูกกว่า แล้วลูกค้าของเขาเป็นกลุ่มเดียวกับเราหรือปล่าว ลูกค้าเขาเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อต่ำกว่าลูกค้าของเราหรือเปล่า ถ้าใช่ เราคงต้องคิดว่า จะเอาอะไรที่แตกต่างกว่าหรือดีกว่ามาเสนอให้ลูกค้าเรา ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงกว่า
หรือจะพิจารณาเปลี่ยนธุรกิจได้หรือเปล่า ลองคิดดูนะครับว่า คนที่พักอาศัยอยู่ในคอนโดมีความต้องการ การบริการอะไรบ้าง อาหาร ? ซักรีด ? ซ่อมบำรุงเครื่องปรับอากาศ?
หรือจะพิจารณาเอาร้าน+กิจการปล่อยให้ธุรกิจขนาดใหญ่เช่า เช่น 7-11 หรือ 108 shop หรือมินิมาร์ท ระบบแฟรนไชส์อื่นๆ จะคุ้มหรือเปล่า
อันนี้เป็นความคิดเห็นแบบกว้างๆนะครับ เนื่องจากผมเองไม่ได้เห็นหรือสัมผัสกับสภาพแวดล้อมของกิจการจริงๆ จึงให้ความเห็นแบบเฉพาะเจาะจงไม่ได้ครับ
การใช้พื้นที่ผิดวัตถุประสงค์ สามารถทำได้จริงๆหรือคะ แม้ว่าเจ้าจองร่วมคือดิฉันซึ่งเป็นเจ้าของร้านอาหาร ไม่มีสิทธิใดๆ ในการปกป้องธุรกิจของตนเองเลยหรือ
ขอยืนยันว่า การใช้พื้นที่ส่วนกลางผิดวัตถุประสงค์นั้นไม่สามารถทำได้ครับ นอกจากจะมีมติที่ถูกต้องตามกฎหมายมารองรับหรือสนับสนุน
การปกป้องธุรกิจเป็นสิทธิที่ทำได้ครับ ตามที่แนะนำในข้อ 2 คือ ต้องไปตรวจสอบมติที่ประชุมใหญ่ในประเด็นต่างๆทางกฎหมายตามข้อ 1 ถ้าเห็นว่า ไม่ถูกต้องตามกฎหมาย ก็สามารถใช้สิทธิร้องเรียนไปยังเจ้าพนักงานที่ดินท้องที่ เพื่อขอให้วินิจฉัยมติที่ประชุมใหญ่ดังกล่าว ว่าชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ หากเจ้าพนักงานที่ดินวินิจฉัยว่ามิชอบด้วยกฎหมาย มตินั้นก็ต้องเป็นโมฆะไป ก็คงต้องจัดประชุมใหญ่วิสามัญ เพื่อโหวตกันใหม่ครับ ส่วนผลการโหวตจะเป็นอย่างไรก็ไปว่ากันอีกที
Re: นิติบุคคลอาคารชุด ไม่แสวงหากำไร
691
Re: นิติบุคคลอาคารชุด ไม่แสวงหากำไร
องค์การไม่แสวงหาผลกำไร (อังกฤษ: nonprofit organisation หรือย่อว่า NPO) เป็นชื่อเรียกองค์การที่มีจุดมุ่งหมายสนับสนุนกลุ่มที่มีความคิดเห็นพ้องกัน โดยเนื้อหาจะแตกต่างตั้งแต่ ศิลปะ การกุศล การศึกษา การเมือง ศาสนา งานวิจัย และจุดมุ่งหมายในด้านอื่น ๆ โดยการทำงานทั้งหมดไม่มีจุดประสงค์ในเชิงพาณิชย์ ไม่หาผลประโยชน์เข้าสู่องค์การ แต่มีรายได้จากค่าลงทะเบียน ค่าบำรุงจากสมาชิก หรือเงินหรือทรัพย์สินอื่นใดที่ได้มาจากการบริจาคหรือจากการให้โดยเสน่หา
:)
INSURANCETHAI.NET
Line+