สารพัดกลโกง การเลือกตั้งอาคารชุด

สารพัดวิธีกลโกงการเลือกตั้งอาคารชุด

ท่านผู้อ่านซึ่งซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดไว้ในอาคารชุดแห่งใดแห่งหนึ่ง คงได้มีประสบการณ์กับ การเลือกตั้งคณะกรรมการควบคุมการจัดการและผู้จัดการคอนโดมิเนียม มาแล้วระดับหนึ่ง ระบบการเลือกตั้งอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดให้มีการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ภายหลังได้รับ การจดทะเบียนอาคารชุด โดยพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ภายใน 6 เดือน ต่อจากนั้น ให้ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายในอาคารชุดอย่างน้อยปีละครั้ง

บุคคล ซึ่งมีสิทธิ์ลงคะแนนเลือกตั้งคณะกรรมการฯ กฎหมายบัญญัติให้เจ้าของร่วมผู้ถือกรรมสิทธิ์ เป็นผู้มีอำนาจหน้าที่ในการออกเสียงลงคะแนน โดยอาศัย อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของห้องชุดของตนซึ่งมีในทรัพย์ส่วนกลางเป็น เกณฑ์ ถ้าเจ้าของห้องชุด ไม่สามารถไปใช้สิทธิ์ออกเสียงลงคะแนน กฎหมายเปิดช่องให้เจ้าของห้องชุดสามารถ “มอบฉันทะ” เป็นหนังสือให้บุคคลอื่นไปใช้สิทธิ์ออกเสียงลงคะแนนแทนตนได้

แต่ กฎหมายว่าด้วยอาคารชุด “ปิดช่อง” ห้ามผู้รับมอบฉันทะรับมอบฉันทะจากเจ้าของร่วมเกินกว่าสามราย ทั้งนี้เพื่อป้องกันมิให้เกิดปัญหาซื้อเสียง หรือขายสิทธิ์ของเจ้าของร่วมห้องชุดอื่น แต่ยังคงปรากฏว่ามีการโกง ผลการเลือกตั้งในรูปแบบอื่นๆให้เห็นอยู่มากมายในระบบอาคารชุด

“ ข้อเสีย” ของการไม่มี “บทกำหนดโทษ” ต่อผู้มีสิทธิ์เลือกตั้ง เป็นสาเหตุให้ระบบการเลือกตั้ง “ไม่เกิดความสุจริตและเที่ยงธรรม” และมักพบว่า มีการฟ้องคดีในศาลเพื่อเพิกถอนมติการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือ มีการทำหนังสือคัดค้านการเลือกตั้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” อยู่บ่อยครั้ง

สารพัดวิธีกลโกงการเลือกตั้ง ระบบอาคารชุดโดยเฉพาะการเลือกตั้งคณะกรรมการควบคุมการจัดการและการแต่งตั้งผู้จัดการคอนโดมิเนียมที่พบเห็นได้บ่อย มีดังนี้ แจ้งบัญชีรายชื่อเจ้าของร่วมผู้มีสิทธิ์ออกเสียง “เป็นเท็จ” โดยปกติ นิติบุคคลอาคารชุดแต่ละแห่งจะปรากฏรายชื่อ “บุคคล”หรือ “นิติบุคคล” ซึ่งถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดนั้นๆ อยู่กับ “กรมที่ดิน” ซึ่งบางรายโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดไปให้บุคคลอื่นไปนานแล้ว แต่นิติบุคคลอาคารชุด ไม่เปลี่ยนแปลงแก้ไขบัญชีรายชื่อเจ้าของร่วม ถึงคราวประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เจ้าของรายใหม่ “ไม่มาใช้สิทธิ์ออกเสียงลงคะแนน” ก็ใช้คนอื่นสวมสิทธิ์ออกเสียงลงคะแนนแทนรายใหม่ได้ ปัญหานี้แก้ไขด้วยการคัดบัญชีรายชื่อเจ้าของร่วมของนิติบุคคลอาคารชุดล่วง หน้าก่อนการประชุมใหญ่กับ “กรมที่ดิน” นำมาเปรียบเทียบข้อมูลระหว่างกัน

รับมอบฉันทะจากเจ้าของร่วมเกินกว่า 3 ราย ด้วยความไม่รู้กฎหมาย หรือขาดประสบการณ์ จึงมักพบเห็นบ่อยครั้ง ที่มีบุคคลรับมอบฉันทะเป็นหนังสือจากเจ้าของร่วมเกิน กว่าสามราย ทางออกคือผู้เกี่ยวข้อง ควรต้องศึกษากฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ให้อย่างละเอียดถี่ถ้วน หรือควรมี “ที่ปรึกษากฎหมาย” ให้คำแนะนำ

คะแนนเสียงหรืออัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของผู้เข้าประชุมไม่ เป็น “องค์ประชุม” ตามกฎหมายและข้อบังคับ ตามกฎหมายกำหนดว่า กรณีผู้เข้าประชุมมีจำนวนน้อยกว่าหนึ่งในสามและน้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนน เสียงของเจ้าของร่วมภายในอาคารชุดทั้งหมด “ไม่สามารถเลือกตั้งคณะกรรมการควบคุมการจัดการและแต่งตั้งผู้จัดการ คอนโดมิเนียม”

อาศัยผลประโยชน์ตอบแทนจากการบริหารงานห้องเช่า นิติบุคคลอาคารชุดบางแห่งรับเป็น “ตัวแทน นายหน้า” ด้วยการบริหารงานห้องเช่าและขายกรรมสิทธิ์แทนเจ้าของห้องชุด โดยรับ “ค่าตอบแทน” จากเจ้าของห้องชุด

ถึงคราวประชุมใหญ่เจ้า ของร่วมและไม่เข้าประชุมใหญ่ด้วยตนเอง ก็มักจะมอบฉันทะเป็นหนังสือให้บุคคลซึ่งเป็น “นอมินี” ของสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดใช้สิทธิ์ออกเสียงลงคะแนนเลือกตั้งและแต่งตั้ง บุคคลของตนเข้ามาบริหารนิติบุคคลอาคารชุด ทางออก เจ้าของห้องชุดควรเข้าประชุมด้วยตนเอง เพื่อรับฟังผลการประชุม และสามารถเข้าตรวจสอบภายในห้องชุด และพิจารณาเลือกตั้งบุคคลหรือนิติบุคคลที่มีประสิทธิภาพ มีผลงานและเป็นคนดีเข้ามาบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุด

ปกปิดข้อเท็จ จริงด้วยการฟอกคนผิด ให้เป็นถูก“เรื่องแปลกแต่จริง” เจ้าของร่วมจำนวนไม่น้อยค้างชำระค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางเป็นเงินพอสมควร กับนิติบุคคลอาคารชุด กลับเสนอตนเข้าสมัครชิงตำแหน่งกรรมการฯ อาจเป็นเพราะ “ผลประโยชน์” ที่ทำให้นิติบุคคลอาคารชุดบางแห่ง ช่วยปกปิดข้อเท็จจริงดังกล่าว ทางออก นิติบุคคลอาคารชุดควรเป็น “กลาง” และปฏิบัติหน้าที่เพื่อผลประโยชน์ของส่วนรวมและเจ้าของร่วมทุกคน เจ้าของร่วมซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง ควรมีจิตสำนึกรับผิดชอบ ไม่ควรเสนอตนเข้าทำหน้าที่ดังกล่าว

โดย ผู้จัดการรายวัน ม.ค.51