พื้นที่ส่วนกลาง...บุกรุกไม่ได้

พื้นที่ส่วนกลาง...บุกรุกไม่ได้

          นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร อาจไม่เป็นที่คุ้นเคยสำหรับคนที่สร้างบ้านพักอาศัยเอง แต่กับคนที่เป็นคนซื้อบ้านในโครงการจัดสรรแล้ว เมื่อโครงการปิดการขายลง เป็นที่แน่นอนว่าเจ้าของโครงการและสมาชิกในโครงการจัดสรรจะผลักดัน เพื่อจัดตั้ง  “นิติบุคคลบ้านจัดสรร” ซึ่งเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมาย และเป็นไปตามความสมัครใจของทั้งสองฝ่าย
   
            กรณีการนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ส่วนตัว ไม่ใช้เพื่อประโยชน์ส่วนรวมนั้นมีให้  พบเห็นกันบ่อย ๆ ส่วนใหญ่จะพบในหมู่บ้านจัดสรรเก่า ที่ไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หากเป็นหมู่บ้านปิด (เจ้าของโครงการยังเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางนั้น ๆ) หากมีการล่วงละเมิด หรือบุกรุกที่ดินดังกล่าว เจ้าของโครงการก็จะเป็นผู้เสียหาย หรือผู้ถูกโต้แย้งสิทธิโดยตรง สมาชิกในหมู่บ้านมีสิทธิ เพียงแจ้งให้เจ้าของโครงการดำเนินการ ทั้งทางแพ่งและทางอาญา
   
            แต่หากกรณีของหมู่บ้านเปิด (เจ้าของโครงการยกให้เป็นที่สาธารณะแล้ว) หากมีการล่วงละเมิด หรือบุกรุกที่ดินดังกล่าว ก็จะเป็นเรื่องการบุกรุกที่สาธารณะ ซึ่งหน่วยงานที่รับโอนที่ดินจะเป็นผู้เสียหาย สมาชิกในหมู่บ้านมีสิทธิเพียงแจ้งหน่วยงานที่รับโอนที่ดินให้ดำเนินการตามกฎหมาย
   
          ที่เป็นเช่นนี้ เพราะหมู่บ้านเหล่านั้น ไม่ได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่มีข้อบังคับที่จะใช้บังคับกับสมาชิก และที่สำคัญคือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางเป็นของบุคคลอื่น สมาชิกไม่ใช่เจ้าของ เพียงแต่สมาชิกในหมู่บ้านมีสิทธิใช้ประโยชน์ได้ก่อนบุคคลอื่น แต่ต้องไม่เป็นการกระทบสิทธิของสมาชิกคนอื่น
   
          หากมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว มีปัญหาเรื่องการบุกรุกพื้นที่ส่วนกลางมาใช้เป็นประโยชน์ส่วนตัว หากเป็นกรณีที่สมาชิกในหมู่บ้านเป็นผู้บุกรุกและใช้ประโยชน์เอง และเป็นผู้ใช้ประโยชน์โดยปกติ เช่นการจอดรถยนต์บนถนนหน้าบ้าน หรือข้างบ้าน อย่างนี้ไม่ถือเป็นการบุกรุก หรือกรณีการตั้งร้านค้าบนทางเท้า ก็ต้องเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้น ๆ
   
          แต่หากเป็นกรณีบุคคลภายนอกมาตั้งร้านค้า หาบเร่แผงลอยภายในหมู่บ้านโดยไม่ได้รับอนุญาต บุคคลนั้นอาจมีความผิดฐานบุกรุกที่ดินของนิติบุคคลหมู่บ้านได้ และถือว่านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้เสียหาย มีสิทธิที่จะฟ้องร้องดำเนินคดี รวมถึงเรียกร้องค่าเสียหายจากบุคคลนั้น ๆ ได้ เว้นแต่จะเป็นกรณีที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรยินยอม หรืออนุญาต ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่ง
   
          การตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้น อาจไม่ได้แก้ไขปัญหาทั้งหมด แต่อย่างน้อยก็ยังดี เพราะมีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เป็นผู้ดำเนินการต่าง ๆ แทน เป็นปาก  เป็นเสียงแทนสมาชิก แต่สมาชิกก็ต้องให้ความร่วมมือโดยการชำระค่าส่วนกลางด้วย นะครับ.

ดินสอพอง
lawofrealty@gmail.com
ที่มา  http://www.dailynews.co.th/newstartpage/index.cfm?page=content&categoryID=507&contentID=115454