ภาระจำยอม กับ ทางจำเป็น
854

ภาระจำยอม กับ ทางจำเป็น

ข้อแตกต่างระหว่างภาระจำยอมกับทางจำเป็น

ปัญหาของที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะหรือที่ดินที่ไม่มีทางสัญจรไปมาที่เรียกว่าที่ดินตาบอดหรือที่ดินที่ต้องตกอยู่ในภาระจำยอมโดยเจ้าของที่ดินต้องรับกรรมบางอย่างเพื่อให้ที่ดินแปลงอื่นได้ใช้ประโยชน์
ในที่ดินของตน โดยกฎหมายได้กำหนดแนวทางในการแก้ไขปัญหาให้กับเจ้าของที่ดินไว้เป็น ๒ ลักษณะ คือ
กฎหมายที่ว่าด้วยเรื่องภาระจำยอมและกฎหมายว่าด้วยเรื่องทางจำเป็นซึ่งเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยกฎหมาย ๒ เรื่องนี้มีลักษณะทางกฎหมายและผลบังคับใช้แตกต่างกันและยังเป็นที่สับสนว่าที่ดินลักษณะใดเป็นทางจำเป็นหรือที่ดินลักษณะใดเป็นภาระจำยอม ดังนั้น บทความนี้จึงเขียนขึ้นในลักษณะ
เปรียบเทียบให้เห็นถึงความแตกต่างของกฎหมายทั้งสองเรื่อง ซึ่งมีความแตกต่างกัน ดังนี้
๑. ความหมาย
ภาระจำยอม หมายถึง ทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่ตัดทอนอำ นาจกรรมสิทธิ์ โดยทำ ให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์อันหนึ่งซึ่งเรียกว่า ภารยทรัพย์ ต้อง
รับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนทรัพย์สินของตน หรือทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่นเรียกว่า
สามยทรัพย์ (มาตรา ๑๓๘๗ ป.พ.พ.)
ทางจำเป็น หมายถึง ที่ดินที่ถูกล้อมด้วยที่ดินแปลงอื่นอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ หรือมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้แต่ไม่สะดวก เช่น จะต้องข้ามบึง ทะเล หรือที่ลาดชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก (มาตรา ๑๓๔๙ แห่งป.พ.พ.)กฎหมายจึงให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมให้มีสิทธิผ่านที่ดินแปลงอื่นซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้
(คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๖๗๒/๒๕๔๖ (ประชุมใหญ่))
๒.องค์ประกอบ
๒.๑ภาระจำยอม
- ไม่จำเป็นต้องเป็นที่ดินที่ถูกล้อมหรือที่ดินที่อยู่ติดกัน แม้ที่ดินไม่ได้อยู่ติดกันก็สามารถใช้ทางภาระจำยอมได้
- ไม่จำเป็นต้องเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะภาระจำยอมไปสู่ที่ใดก็ได้
๒.๒ทางจำเป็น
- ต้องเป็นที่ดินที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่ และ
- ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ หรือมีแต่ไม่สะดวก
- ใช้ออกสู่ทางสาธารณะอย่างเดียว
๓. การได้มา
๓.๑ ภาระจำยอม
- โดยนิติกรรมสัญญา
เป็นการตกลงกันระหว่างเจ้าของภารยทรัพย์และเจ้าของสามยทรัพย์ ซึ่งจะกำหนดระยะเวลาไว้หรือไม่ก็ได้ ถ้าไม่กำหนดเวลาไว้ก็ถือว่าภาระจำยอมมีอยู่ตลอดไป จนกว่าภาระจำยอมนั้นจะระงับไป และต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง แห่ง ป.พ.พ.หากไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะใช้บังคับได้เพียงระหว่างคู่สัญญาในฐานะเป็นบุคคลสิทธิเท่านั้น
- โดยอายุความ
กรณีเจ้าของสามยทรัพย์ได้มีการใช้ภารยทรัพย์ด้วยความสงบ เปิดเผย และเจตนาจะให้ได้สิทธิภาระจำยอมในภารยทรัพย์นั้นเป็นเวลาติดต่อกันครบ ๑๐ปี ย่อมได้สิทธิภาระจำยอมเหนือภารยทรัพย์นั้นโดย
อายุความ และการได้มาโดยอายุความนี้แม้ไม่จดทะเบียนก็ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้เพื่อให้ภาระจำยอมมีอยู่ในที่ดินนั้นต่อไปได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๘๐๐/๒๕๐๒,
๒๓๗/๒๕๐๘, ๑๖๕/๒๕๒๒)
- โดยผลของกฎหมาย
กรณีปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตมีสิทธิจดทะเบียนภาระจำยอมเหนือที่ดินที่รุกล้ำนั้น
๓.๒ ทางจำเป็น
- โดยผลของกฎหมาย การได้สิทธิใช้ทางจำเป็น ไม่จำต้องมีนิติกรรม
สัญญาระหว่างเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมกับเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ และไม่จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (มาตรา ๑๓๓๘) เพราะทางจำเป็นเป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย และผู้ที่จะขอใช้ทางจำเป็นไม่จำเป็นต้องใช้สิทธิมานาน ถูกล้อมวันไหน เวลาใด แม้จะเพิ่งเข้ามาอยู่ในที่ดินซึ่งถูกล้อมก็ขอใช้ทางจำเป็นได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๘๒๒๑/๒๕๔๒, ๓๗๗๔/๒๕๔๙, ๓๘๙๒/๒๕๔๙)
ผู้ที่ได้สิทธิผ่านทางไม่สามารถได้มาซึ่งทางจำเป็นโดยอายุความได้ไม่ว่าจะเป็นระยะเวลานานเท่าใด เพราะการผ่านทางหรือทำทางจำเป็นนั้น ถือเป็นการผ่านโดยสุจริตและเคารพในสิทธิของเจ้าของที่ดินผู้มีสิทธิในทางเดินผ่าน แต่อย่างไรก็ดี กฎหมายก็ไม่ห้ามเจ้าของที่ดินที่จะตกลงกันเพื่อให้จดทะเบียนเป็นภาระจำยอมได้
๔. วิธีทำทาง
๔.๑ ภาระจำยอม แล้วแต่เจ้าของที่ดินจะตกลงกันหรือโดย
สภาพการใช้ประโยชน์
๔.๒ ทางจำเป็น การทำทางต้องเลือกให้พอสมควรแก่ความ
จำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่านและต้องคำนึงถึงที่ดินที่ล้อม
อยู่ให้เสียหายน้อยที่สุด หรือต้องเป็นทางที่ใกล้ที่สุด
๕. ค่าทดแทน
๕.๑ ภาระจำยอม ภาระจำยอมโดยนิติกรรม กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าจะต้องเสียค่าทดแทน แล้วแต่เจ้าของที่ดินจะตกลงกันว่าจะมีการเสียค่าทดแทนหรือไม่
๕.๒ ทางจำเป็น ทางจำเป็นต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อออกสู่ทางสาธารณะยกเว้น กรณีที่ดินที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ เจ้าของที่ดินแปลงซึ่งถูกล้อม มีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินเฉพาะบนที่ดินแปลงที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน โดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทนตามมาตรา ๑๓๕๐ (คำพิพากษาฎีกาที่
๙๒๔๘/๒๕๔๔, ๓๔๘๔-๓๔๘๕/๒๕๔๘)
๖.๑ ภาระจำยอมรวมถึงอสังหาริมทรัพย์อื่นด้วยภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่ตกติดแก่ตัวทรัพย์
ดังนั้น ผู้ที่จะใช้ภาระจำยอมนอกจากเจ้าของที่ดินแล้วยังได้ครอบคลุมถึงเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่ตั้งอยู่บนที่ดินนั้น เช่น บ้าน อาคาร ด้วย และแม้ที่ดินจะ เปลี่ยนเจ้าของไปก็ตาม ภาระจำยอมก็ยังคงมีอยู่
๖.๒ ทางจำเป็นเกี่ยวกับที่ดินโดยเฉพาะผู้ที่ขอใช้ทางจำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดินไม่ใช่เจ้าของโรงเรือน เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อม
เท่านั้นที่จะมีสิทธิขอให้เปิดทางจำเป็น หากเป็นเจ้าของโรงเรือนเท่านั้นไม่ใช่เจ้าของที่ดิน แม้จะถูกที่ดินอื่นล้อมก็ไม่มีสิทธิขอให้เปิดทางจำเป็น ทางจำเป็นมิใช่สิทธิที่ติดกับที่ดินที่จะโอนไปพร้อมกับที่ดินด้วย การที่
ผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่รับโอนมามีสิทธิใช้ทางพิพาทในที่ดินในฐานะทางจำเป็นมาก่อน ก็ไม่ได้หมายความว่าเจ้าของที่ดินที่รับโอนมาจะได้สิทธิในทางพิพาทนั้นด้วยอย่างภาระจำยอม (คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๑๗/
๒๕๐๙, ๒๑๙๖/๒๕๑๔)
(เจ้าของที่ดินรวมถึงคนในครอบครัวและ
บริวารด้วย)
๗.การสิ้นไป
๗.๑ การสิ้นไปแห่งภาระจำยอม
- เมื่อมีนิติกรรมกำหนดให้ภาระจำยอมหมด
สิ้นไประหว่างเจ้าของภารยทรัพย์และเจ้าของสามยทรัพย์
- เมื่อภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไป
(คำพิพากษาฎีกา ๖๔๐/๒๕๑๐)
- เมื่อไม่ได้ใช้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมเป็น
เวลา ๑๐ ปี (คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๓๑๔/๒๕๓๙,
๖๗๓/๒๕๔๖)
- เมื่อภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกเป็น
เจ้าของคนเดียวกัน
- เมื่อภาระจำยอมไม่มีความจำเป็นหรือหมด
ประโยชน์ต่อสามยทรัพย์
๗.๒ การสิ้นไปแห่งทางจำเป็น
เมื่อความจำเป็นหมดสิ้นไป คือ เมื่อที่ดินมี
ทางออกสู่ทางสาธารณะแล้ว
๘.การจดทะเบียน
๘.๑ ภาระจำยอมต้องทำ เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา ๑๒๙๙แห่ง ป.พ.พ. หากไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะใช้บังคับได้เพียงระหว่างคู่สัญญาในฐานะเป็นบุคคลสิทธิเท่านั้นยกเว้น กรณีภาระจำ ยอมสิ้นไปโดยพ้นกำหนดเวลาที่ตกลงไว้ถือว่าเป็นอันยกเลิกไปโดยไม่ต้องจดทะเบียนเลิกภาระจำยอม
๘.๒ ทางจำเป็น เป็นการได้สิทธิโดยอำนาจของกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๓๔๙ โดยไม่ต้องจดทะเบียน (คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๗๗๔/๒๕๔๙)ยกเว้น กรณีศาลได้เคยมีคำพิพากษาให้จดทะเบียนทางจำเป็น ซึ่งกรมที่ดินได้พิจารณาตอบข้อหารือว่า ให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนในประเภท “สิทธิทางจำเป็น ตามคำพิพากษา…………..ลงวันที่……เดือน…………พ.ศ……” โดยอนุโลมปฏิบัติตามแนวทางการจดทะเบียนประเภทภาระจำยอม

https://www.facebook.com/DikaPhisdartrngHin/posts/539880882697948

Re: ภาระจำยอม กับ ทางจำเป็น
854

Re: ภาระจำยอม กับ ทางจำเป็น

ภาระจำยอมมีได้ 2 แบบ
1.โดยอายุ เช่นผ่านเดินมาเกิน 10 ปี เป็นภาระทรัพย์ได้ แต่ต้องฟ้องศาล เพื่อให้ศาลสั่ง
2.โดยยินยอม จูงมือกันไปที่ดินจังหวัด ขอจดเป็นภาระทรัพย์ อาจจะเสียค่าผ่าน หรือฟรีแล้วแต่ตกลง

ความแตกต่างระหว่างทางจำเป็นและภารจำยอม

ทางจำเป็น
      ทางจำเป็น เป็นเรื่องของที่ดินที่ถูกล้อมจนไม่มีทางออกสู่สาธารณะ ดังนั้นกฎหมายจึงได้บัญญัติให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมให้มีสิทธิผ่านที่ดินแปลงอื่นที่ล้อมอยู่ที่ใกล้ที่สุดออกไปสู่ทางสาธารณะได้ (เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อม รวมถึง คนในครอบครัวและบริวารด้วย)
      ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพานิชย์ มาตรา ๑๓๔๙ บัญญัติว่า ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทาง สาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ ทางสาธารณะได้ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง หรือทะเลหรือมีที่ชัน อันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรค ต้นบังคับ ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะ ผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้ ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพื่อความ เสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหาย เพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้

การได้มา
      ทางจำเป็น เป็นการใช้สิทธิโดยอาศัยอำนาจแห่งกฎหมาย ดังนั้นจึงเป็นการได้สิทธิโดยผลแห่งกฎหมาย  องค์ประกอบของทางจำเป็น

      1.ต้องเป็นที่ดินที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่
      2.ที่ดินที่ถูกล้อมนั้นต้องไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ (ข้อยกเว้น ถ้ามีทางออกอยู่ตามหลักข้างต้น แต่ต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือมีที่ชัน ซึ่งมีระดับสูงกว่ากันมาก ก็นำหลักข้างต้นมาใช้ได้
วิธีทำทางจำเป็น
      ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้สิทธิแก่ผู้มีสิทธิจะผ่าน โดยให้ทำให้พอควรแก่ความจำเป็นแต่ต้องคำนึงถึงความเสียหายของที่ดินที่จะต้องทำทางผ่านให้น้อยที่สุดที่จะเป็นไปได้ ถ้าจำเป็นจะทำเป็นถนนก็ได้ สิทธิของเจ้าของที่ดินที่ถูกทางผ่าน ผู้มีสิทธิใช้ทางผ่านต้องใช้ค่าทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้นซึ่งอาจคิดเป็นเงินครั้งเดียวหรือรายปีก็ได้ (นอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน) ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๙๗



ภารจำยอม
      ภารจำยอม คือทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่ตัดทอนอำนาจกรรมสิทธิโดยทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์หนึ่งๆที่เรียกว่า ภารทรัพย์ ต้องรับกรรมหรือภาระบางอย่างที่กระทบกระเทือนต่อทรัพย์สินของตน หรือทำให้ต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นเพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่นที่เรียกว่า สามยทรัพย์
      ตัวอย่าง เช่น การที่เจ้าของที่ดินแปลง ก. มีสิทธิเดินผ่านที่ดินแปลง ข. หรือมีสิทธิวางท่อน้ำผ่านหรือมีสิทธิปลูกโรงเรือนล่วงล้ำเข้าไป ดังนี้เรียกว่า เจ้าของที่ดินแปลง ก.มีภารจำยอมเหนือที่ดินแปลง ข.
การได้มาซึ่งภารจำยอม
      กรรมสิทธิ์แห่งภารจำยอม อาจจะได้มาโดยวิธีการดังต่อไปนี้ คือ
      1.โดยนิติกรรม
      2.โดยอายุความ
      3.โดยผลแห่งกฎหมาย
      โดยนิติกรรม เป็นการตกลงระหว่างเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่จะให้อสังหาริมทรัพย์หนึ่ง ตกอยู่ภายใต้ภารจำยอมเพื่อเป็นประโยชน์แก่อีกอสังหาริมทรัพย์หนึ่ง โดยอาจจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ได้
      ตัวอย่าง เช่น เจ้าของที่ดินแปลง ก. ยอมให้เจ้าของที่ดินแปลง ข. ได้ภารจำยอมเหนือที่ดินแปลง ก. สำหรับการเปิดทางสู่ทางสาธารณะมีกำหนด 10 ปี หรือ เจ้าของที่ดินแปลง ก. ตกลงว่า จะไม่ปลูกอาคารปิดกั้นทางลมและแสงสว่างแก่โรงเรือนของ ข. มีกำหนด 20 ปี
      การทำนิติกรรมเพื่อให้มาซึ่งภารจำยอมนี้ อยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ วรรคแรก กล่าวคือ จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะไม่สามารถใช้ยันบุคคลภายนอกได้ แต่ก็อาจจะใช้บังคับระหว่างคู่สัญญาในฐานะเป็นบุคคลสิทธิได้ นอกจากนี้ สิทธิดังกล่าวย่อมตกทอดแก่ทายาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ตามมาตรา ๑๕๙๙ และ๑๖๐๐
      โดยอายุความ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๐๑ ที่บัญญัติไว้ว่า ภารจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ ๓ แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม
      อายุความได้สิทธิที่จะนำมาใช้กับภารจำยอมคือมาตรา ๑๓๘๒ อันเกี่ยวข้องกับการครอบครองโดยปรปักษ์ ดังนั้น หากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ใช้อสังหาริมทรัพย์อื่น โดยสงบและเปิดเผยและมีเจตนาที่จะให้ได้ในสิทธิภารจำยอมของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ติดต่อกันเป็นเวลา ๑๐ ปี ย่อมได้ภารจำยอมเหืออสังหาริมทรัพย์นั้น โดยไม่จำเป็นว่า จะต้องมีประชาชนทั่วไปหรือบุคคลใช้เป็นประจำด้วยหรือไม่ และสืบเนื่องตามมาตรา ๑๓๘๗ ที่กล่าวเพียงเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ดังนั้นสามยทรัพย์และภารทรัพย์นั้น ไม่จำเป็นจะต้องเป็นที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ติดกันก็ได้ อาจจะมีที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นคั่นอยู่ระหว่างกลางก็ได้เช่นกัน
สิทธิและหน้าที่ของสามยทรัพย์
      1.เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิที่จะทำการใดอันเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ภารยทรัพยr>        ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๘ การดัดแปลงหรือเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์นั้น สามารถกระทำได้ในขอบเขตเท่าที่จำเป็น แต่ถ้าหากเป็นการเพิ่มภาระให้แก่เจ้าของภารยทรัพย์แล้วก็ไม่สามารถกระทำได้ ตัวอย่างเช่น หากได้ภารจำยอมให้ทำทางเดินกว้าง ๑ เมตรสำหรับเดินทาง จะสร้างเป็นทางกว้าง ๓ เมตรสำหรับรถใช้สัญจร ย่อมไม่อาจกระทำได้ หรือได้รับภารจำยอมให้ใช้น้ำสำหรับรดน้ำต้นไม้ที่ปลูกบนสามยทรัพย์ ก็ไม่สามารถที่จะขยายไปจนถึงใช้น้ำสำหรับอุปโภคสำหรับกิจการอื่น ที่จะสร้างความเสียหายให้กับเจ้าของภารยทรัพย์ได้
      เช่นเดียวกันนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๙ ยังได้บัญญัติเพิ่มเติมไว้ ถ้าความต้องการแห่งเจ้าของสามยทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป ท่านว่า ความเปลี่ยนแปลงนั้น ไม่ให้สิทธิแก่เจ้าของสามยทรัพย์ที่จะทำให้เกิดภาระเกิดขึ้นเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ได้ อันหมายความว่า แม้ความต้องการของเจ้าของสามยทรัพย์จะเปลี่ยนแปลง ก็ยังไม่สามารถที่จะกระทำการใดๆอันเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ภารยทรัพย์ได้ เช่น แต่เดิมได้ภารจำยอมให้นำรถบรรทุกผ่านที่ดินภารยทรัพย์เพื่อนำผลไม้ไปขายปีละ สองเดือน แต่เมื่อเปลี่ยนประเภทของไม้ผลที่ปลูก ทำให้ได้ผลผลิตมากขึ้น จะนำรถบรรทุกผ่านเป็นปีละ สี่หรือห้าเดือน เช่นนี้ย่อมไม่ได้ เพราะถือเป็นการเพิ่มภาระให้กับเจ้าของภารยทรัพย์ในการต้องดูแลและซ่อมแซมทางที่อาจจะเกิดความเสีบหาย
      2.เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการใดๆเพื่อรักษาและใช้ภารจำยอมได้โดยรับผิดชอบค่าใช้จ่ายสำหรับการนั้นๆเอง ตามบทบัญญัติมาตรา ๑๓๙๑ ความว่า เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันเป็นจำเป็น เพื่อรักษาและใช้ภารจำยอม แต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง ในกรณีนี้เจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุดตามพฤติการณ์
      เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเองรักษาซ่อมแซมการที่ได้ทำไปแล้วให้เป็นไปด้วยดี แต่ถ้าเจ้าของภารยทรัพย์ได้รับประโยชน์ด้วยไซร้ ท่านว่าต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนประโยชน์ที่ได้รับ เช่น หากได้ภารจำยอมให้ตัดถนนผ่านภารยทรัพย์ เจ้าของสามยทรัพย์ ก็มีสิทธิที่จะถมหรือปรับปรุง ตกแต่งให้เป็นถนนที่พร้อมสำหรับใช้สอย โดยต้องออกค่าใช้จ่ายเอง และถ้าหากจำเป็นก็อาจจะตัดต้นไม้สองข้างทางได้ แต่ต้องกระทำเท่าที่จำเป็น ตามที่บทบัญญัติมาตราที่ ๑๓๘๘ และ ๑๓๘๙ ในข้างต้น และตามวรรคสอง หากประโยชน์ที่ได้จากการดัดแปลงนั้น เป็นผลดีต่อเจ้าของภารยทรัพย์ด้วยแล้ว ทั้งสองฝ่ายก็ต้องช่วยกันออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการตามส่วนแบ่งแห่งประโยชน์ที่เจ้าของภารยทรัพย์ได้รับ


    สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของภารยทรัพย์
      1. เจ้าของภารยทรัพย์ ไม่สามารถกระทำการใดๆอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดลงหรือเสื่อมความสะดวกได้ ตามมาตรา ๑๓๙๐ ท่านมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆอันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดหรือเสื่อมความสะดวกไปมิได้
      เมื่อสังหาริมทรัพย์ใดอยู่ใต้ภารยจำยอมแล้ว เจ้าของภารยทรัพย์ก็มีหน้าที่ต้องยอมรับผลที่จะเกิดขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์ของตนในทุกกรณี โดยไม่มีสิทธิที่จะขัดขวางใดๆ เช่น ได้ภารจำยอมให้ทำทางเดินผ่านที่ดิน เจ้าของที่ดินไม่สามารถนำหินหรือสิ่งใดมากีดขวางเส้นทาง และถ้าเจ้าของสามยทรัพย์ได้รับความเสียหายเพราะการขัดขวางนั้นๆ ก็มีสิทธิที่จะเรียกร้องค่าเสียหายได้
      2. เจ้าของภารยทรัพย์มีสิทธิขอให้ย้ายภารจำยอมไปยังส่วนอื่นของภารยทรัพย์ได้ หากการกระทำนั้น ไม่ทำให้ความสะดวกของเจ้าของสามยทรัพย์ลดน้อยลงไป และการกระทำดังกล่าวจะต้องเป็นประโยชน์กับเจ้าของภารยทรัพย์ด้วย โดยทั้งนี้ เจ้าของภารยทรัพย์ต้องยอมออกค่าใช้จ่ายเอง ตามมาตรา ๑๓๙๒ ถ้าภารจำยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ เจ้าของทรัพย์นั้นอาจเรียกให้ย้ายไปยังส่วนอื่นได้ แต่ต้องแสดงได้ว่า การย้ายนั้นเป็นประโยชน์แก่ตน และรับเสียค่าใช้จ่าย ทั้งนี้ต้องไม่ทำใหความสะดวกของเจ้าของสามยทรัพย์ลดลง
      ตัวอย่าง เช่น ในกรณีที่มีบ้านติดกัน บ้านหลังหนึ่งได้ภารจำยอมให้วางท่อน้ำหันไปยังอีกบ้าน เจ้าของบ้านที่อยู่ปลายท่ออาจจะยกเอข้ออ้างเรื่องความไม่สะดวกของการรองรับน้ำ มาขอให้เจ้าของบ้านสามยทรัพย์หันท่อไปทางอื่นได้ โดยต้องยอมออกค่าใช้จ่ายในการย้ายท่อให้เอง
การระงับสิ้นไปของภารจำยอม
      1.เมื่อมีนิติกรรมที่กำหนดให้ภารจำยอมหมดสิ้นไป ระหว่างเจ้าของสามยทรัพย์และเจ้าของภารยทรัพย์ ซึ่งนิติกรรมดังกล่าวนี้ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา ๑๒๙๙ และ ๑๓๐๑ จึงจะใช้ยันบุคคลภายนอกได้
      2.เมื่อภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไป ตามมาตรา ๑๓๙๗ ถ้าภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์ได้สลายไปทั้งหมด ท่านว่าภารจำยอมย่อมสิ้นไป แต่ถ้าหากมีการสลายไปเพียงบางส่วน ภารจำยอมก็ยังสามารถใช้การต่อได้
      3.เมื่อไม่ได้ใช้ประโยชน์แห่งภารจำยอมเป็นเวลาสิบปี ตามมาตรา ๑๓๙๙ ภารจำยอมนั้น ถ้ามิได้ใช้สิบปี ท่านว่าย่อมสิ้นไป บทบัญญัติดังกล่าวใช้ครอบคลุมถึงภารจำยอมในทุกกรณี ไม่ว่าจะเป็นทางนิติกรรม อายุความหรือผลแห่งกฎหมาย แต่ในกรณีที่เป็นภารจำยอมที่ได้มาโดยการจดทะเบียน เวลายกเลิกก็ต้องจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่เช่นกัน
      4.เมื่อภารยทรัพย์และสามายทรัพย์ตกเป็นเจ้าของคนเดียวก้น ตามมาตรา ๑๓๙๘ าภารยทรัพย์และสามายทรัพย์ตกเป็นเจ้าของคนเดียวกัน ท่านว่า เจ้าของจะให้เพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมก็ได้ แต่ถ้ายังมิได้เพิกถอนไซร้ ถารจำยอมยังมีอยู่ในส่วนบุคคลภายนอก ทั้งนี้เนื่องจาก ภารจำยอมเกิดขึ้นในกรณีบนพื้นฐานของความขัดแย้งของอสังหาริมทรัพย์ระหว่างสองบุคคล ดังนั้น เมื่อเจ้าของได้กลายเป็นคนเดียวกันแล้ว ภารจำยอมย่อมหมดไป แต่ถ้าภารจำยอมนั้นได้มาจากการจดทะเบียน ก็จำเป็นที่จะต้องจดทะเบียนเพิกถอนระงับต่อหน้าเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะไม่สามารถอ้างยันต่อบุคคลได้ในกรณีใดๆ ไม่ว่าบุคคลภายนอกจะเป็นผู้สุจริตหรือเสียค่าตอบแทนหรือไม่ก็ตาม
      หากเป็นกรณีตรงข้าม คือได้ภารจำยอมโดยอายุความและไม่ได้จดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่แล้ว ก็ไม่ต้องจดทะเบียนระงับแต่อย่างใดและสามารถใช้ยันต่อบุคคลภายนอกได้เลย เนื่องจากอายุความของภารจำยอมจะต้องมีการนับใหม่เมื่อระงับไปแล้ว ไม่สามารถจะนับอายุความเดิมรวมไปด้วย
      5. เมือภารจำยอมไม่มีความจำเป็นหรือหมดประโยชน์ต่อสามายทรัพย์ หรือมีประโยชน์เหลือน้อยจนไม่คุ้มกับภาระที่ภารยทรัพย์ต้องรับอยู่ ตาม ปพพ. มาตรา ๑๔๐๐ ที่บัญญัติว่า เมื่อภารจำยอมหมดประโยชน์แก่สามายทรัพย์ไซร้ ท่านว่า ภารจำยอมนั้นสิ้นไป แต่ถ้าความเป็นไปมีทางให้กลับใช้ภารจำยอมได้ไซร้ ท่านว่า ภารจำยอมนั้นย่อมกลับมีอีก แต่ต้องยังไม่พ้นอายุความที่ระบุไว้ในมาตราก่อน
      ถ้าภารจำยอมยังเป็นประโยชน์แก่สามายทรัพย์บ้าง แต่เมื่อเทียบกันภารยะอันตกอยู่แก่ภารยทรัพย์แล้ว ประโยชน์นั้นน้อยนักไซร้ ท่านว่าเจ้าของภารยทรัพย็จะขอให้พ้นจากภารจำยอมทั้งหมด หรือแต่บางส่วนก็ได้ แต่ต้องใช้ค่าทดแทน
      การสิ้นสุดของภารจำยอมโดยวิธีนี้ อาจจะทำให้ภารจำยอมเกิดขึ้นอีกก็ได้ หากภารจำยอมนั้นจะเป็นประโยชน์ต่อสามายทรัพย์ต่อไป และเจ้าของสามายทรัพย์สามารถเรียกร้องสิทธิได้ภายใน 10 ปี นับตั้งแต่การยกเลิกในครั้งแรก
สรุป ความแตกต่างระหว่างทางจำเป็นและภารจำยอม

      1.ทางจำเป็นเป็นเรื่องเกี่ยวกับที่ดินโดยเฉพาะ ในขณะที่ภารจำยอมได้ครอบคลุมถึงอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น บ้าน อาคาร ด้วย
      2.ทางจำเป็นนั้น เป็นข้อจำกัดกรรมสิทธิ์ ที่ได้มาโดยกฎหมาย จึงไม่จำเป็นต้องทำหนังสือและจดทะเบียน(ตามมาตรา 1338) ในขณะที่ภารทรัพย์หรือกรรมสิทธิ์อันเกี่ยวกับภารจำยอมนั้น จำเป็นที่จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน (ตามมาตรา 1299) จึงจะมีผลสมบูรณ์และใช้ยันบุคคลภายนอกได้ ไม่ว่าจะได้มาโดยผลแห่งนิติกรรมหรือายุความก็ตาม
      3.ทางจำเป็นนั้น ต้องเป็นการใช้เพื่อการออกสู่ทางสาธารณะเพียงอย่างเดียว แต่ภารจำยอมนั้นจะอาศัยออกไปยังที่อื่นๆ ไม่จำเป็นต้องเป็นทางสาธารณะก็ได้
      4.กรรมสิทธิ์ของทางจำเป็นนั้น ผู้ที่ได้กรรมสิทธิ์ผ่านทางไม่สามารถได้มาซึ่งภาระจำยอมโดยอายุความ ไม่ว่าจะเป็นระยะเวลานานเท่าใดก็ตาม เพราะการผ่านทางหรือทำทางจำเป็นนั้น ถือเป็นการผ่านโดยสุจริตและเคารพในสิทธิของเจ้าของที่ดินผู้มีสิทธิในทางเดินผ่าน ในขณะที่การได้ซึ่งภาระจำยอมนั้น สามารถได้กรรมสิทธิ์มาตามหลักของการครอบครองโดยปรปักษ์ ( ตามมาตรา)
      5.ทางจำเป็นนั้น ผู้ที่ได้กรรมสิทธิ์จะต้องจ่ายค่าทดแทนเสมอ แต่ผู้ที่ได้กรรมสิทธิ์ในภาระจำยอมนั้น ไม่จำเป็นจะต้องจ่ายทดแทนใดๆ นอกจากการเสียค่าบำรุงอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นๆเอง
      6.การได้กรรมสิทธิ์แห่งทางจำเป็นนั้น จะมีขึ้นได้เมื่อที่ดินแปลงหนึ่งไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ถ้าต่อมาที่ดินแปลงนั้นมีทางออกสู่ทางสาธารณะ ความจำเป็นในการใช้ทางจำเป็นก็จะหมดสิ้นไป ส่วนการยกเลิกภาระจำยอมนั้น จำเป็นที่จะต้องมีการตกลงซึ่งกันและกัน หรือหากเป็นการได้ภาระจำยอมตามอายุความ ต้องเป็นในกรณีที่ไม่ได้มีการใช้กรรมสิทธินั้นเป็นเวลา สิบปี

Re: ภาระจำยอม กับ ทางจำเป็น
854

Re: ภาระจำยอม กับ ทางจำเป็น

ภาระจำยอม คือ การที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องรับกรรม
บางอย่างที่เป็นการจำกัดสิทธิในทรัพย์สินของตน หรือต้องการงดเว้นการกระทำการบางอย่างในการใช้สอยอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ  เพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่น  การได้มาซึ่งภาระจำยอมนั้นมี 2 ทาง คือ โดยผลของกฎหมายและโดยนิติกรรม

ได้มาโดยผลของกฎหมาย ตัวอย่างเช่นการที่ นาย A เดินหรือ
ขับรถผ่านที่ดินของนาย B เพื่อออกไปทำงานเป็นประจำด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี กรณีเช่นนี้นาย A ได้ภาระจำยอมเหนือที่ดินนาย A คือมีสิทธิเดินผ่านที่ดินนาย B ได้ โดยนาย B ไม่มีสิทธิที่จะห้ามไม่ให้นาย A ใช้ทางดังกล่าว

หรือ ในกรณีที่นาย A ปลูกสร้างบ้านโดยสุจริต เมื่อสร้างเสร็จ
ปรากฏว่าตัวบ้านบางส่วนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของนาย B กรณีเช่นนี้นาย A ได้ภาระจำยอมเหนือที่ดินนาย B โดยผลของกฎหมาย ซึ่งนาย A ไม่จำเป็นต้องรื้อส่วนที่รุกล้ำแต่อย่างใด เพียงแต่ต้องจ่ายเงินค่าใช้ที่ดินให้แก่นาย B เป็นค่าใช้ที่ดิน

การได้มาโดยนิติกรรม ตัวอย่างเช่น  นาย A ขายที่ดินให้นาย
B และตกลงว่าให้นาย B เดินผ่านที่ดินของนาย A เพื่อออกสู่ทางสาธารณะได้กรณี เช่นนี้นาย B ได้ภาระจำยอมเหนือที่ดินของนาย A

ทางจำเป็น  คือ การที่ที่ดินแปลงหนึ่งถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่
จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ หรือมีทางออกแต่ต้องข้าม สระ บึง หรือทะเล หรือที่สูงชันกว่าทางสาธารณะมาก กฎหมายได้กำหนดให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมให้มีสิทธิเดินผ่านที่ดินแปลงอื่นที่ล้อมอยู่เพื่อออกสู่ทางสาธารณะได้ ตัวอย่างเช่นการที่ นาย A ซื้อที่ดินมา 1 แปลง แต่เป็นที่ดินตาบอดไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ เพราะถูกที่ดินของนาย B ล้อมอยู่ กรณีเช่นนี้ นาย A มีสิทธิที่จะได้ ทางจำเป็นจากที่ดินของนาย B คือการผ่านที่ดินของนาย B ออกสู่ทางสาธารณะได้

Re: ภาระจำยอม กับ ทางจำเป็น
854

Re: ภาระจำยอม กับ ทางจำเป็น

อื่นๆ
peesirilaw.com/ครอบครองปรปักษ์/ภาระจำยอม.html


insurancethai.net
ขอบคุณสำหรับการ กดถูกใจ ติดตามกันนะคะFB Page

INSURANCETHAI.NET
Line+