สัญญามาตรฐานของ สคบ.กับการซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนี่ยม

ปัญหาการร้องเรียนที่เกี่ยวข้องกับการกระทำผิดสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด หรือการถูเอาเปรียบเมื่อผู้ซื้อเข้าไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายเอาไว้ กลายเป็นคดีร้องเรียนที่มีสถิติสูงสุด ไม่ว่าจะเป็นช่วงที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เฟื่อฟูหรือช่วงเวลาหลังจากการเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ ถึงแม้ว่าสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือ สคบ. ซึ่งเป็นหน่วยงานที่ทำหน้าที่ดูแลรักษาสิทธิ์อันพึงได้ให้แก่ผู้บริโภค ภายใต้เงื่อนไข พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 พยายามช่วยเหลือผู้ซื้อบ้านที่ถูกเอาเปรียบ หรือ "ถูกโกง" ในหลายรูปแบบ

เช่น เรียกทางเจ้าของโครงการมาไกล่เกลี่ย เพื่อคืนเงินดาวน์ให้แก่ผู้ซื้อ เร่งให้ผู้ประกอบการดำเนินการส่งมอบห้องชุดให้ตรงตามที่ระบุไว้ในสัญญา หรือเร่งให้ดำเนินการจัดสร้างสาธารณูปโภคให้ครบตรงตามที่ระบุไว้ในคำโฆษณาขายโครงการ แต่ก็ไม่เป็นผลเท่าที่ควร โดยจะเห็นได้จากคดีร้องเรียนที่ค้างอยู่ใน สคบ. ซึ่งปัจจุบันมีจำนวนกว่า 448 คดี คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 2,166 ล้านบาท ในจำนวนนี้กว่า 50% เป็นคดีที่เกี่ยวข้องกับการผิดสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด

เพื่อเป็นการป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นซ้ำรอยเดิม คณะกรรมการว่าด้วยสัญญา จึงอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค(ฉบับที่ 2) พ.ศ.2541 ประกาศให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 15 กันยายน 2543 ดังนั้นจึงหมายความว่า ผู้ซื้อบ้านรายใดที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับทางเจ้าของโครงการนับตั้งแต่วันที่ 15 กันยายน 2543 จะได้รับการคุ้มครองสิทธิ์ตามที่ระบุไว้ในสัญญาทุกประการ หากผู้ขายใช้ข้อสัญญาที่ไม่ถูกต้องตามที่คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาประกาศไว้ ผู้ซื้อมีสิทธิปฏิเสธไม่ทำสัญญากับผู้ขายได้ และหากผู้ประกอบการหรือผู้ขายฝ่าฝืนโดยใช้ข้อสัญญาที่ไม่ถูกต้องตามที่คณะกรรมการกำหนด ผู้ขายจะมีความผิดและต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินหนึ่งปีหรือปรับไม่เกินหนึ่งแสนบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

เพราะฉะนั้นจึงเป็นเรื่องจำเป็นอย่างยิ่งที่ผู้ซื้อบ้านต้องศึกษาเรื่องของสัญญามาตรฐาน ฉบับ สคบ. เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจในการซื้อห้องชุด ซึ่งประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ.2543 กำหนดสาระสำคัญของข้อสัญญาให้มีรายละเอียดครอบคุม เรื่องต่างๆ ไว้จำนวนทั้งสิ้น 11 ข้อ ซึ่งในส่วนของผู้ที่ต้องการศึกษาข้อมูลเพื่อเตรียมความพร้อมก่อนทำสัญญาซื้อห้องชุด ควรศึกษารายละเอียดของสัญญามาตรฐานใน 3 ส่วนหลักดังต่อไปนี้

ส่วนแรกคือสาระสำคัญที่จำเป็นต้องระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดทุกฉบับ ประกอบด้วยข้อสัญญาที่รับรองว่าผู้ประกอบธุรกิจมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และมีคำมั่นว่าจะดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จและจะนำไปจดทะเบียนอาคารชุด ข้อสัญญาที่แสดงว่าที่ดิน อาคารและห้องชุดในอาคารชุด มีภาระผูกพันกับสถาบันการเงิน หรือบุคคลใด หรือไม่ ข้อสัญญาที่ระบุถึงตำแหน่งที่ดิน เลขที่ของโฉนดที่ดินของโครงการ รวมถึงแผนผังแสดงเขตที่ดินและที่ตั้งอาคารชุด ข้อสัญญาที่ระบุถึงราคาต่อตารางเมตรและจำนวนพื้นที่ห้องชุดที่จะซื้อขาย รวมถึงข้อสัญญาที่ระบุถึงรายการและขนาดทรัพย์ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ สาเหตุที่ในข้อสัญญาต้องระบุถึงรายละเอียดตามในเรื่องของขนาดที่ดิน ก็เพื่อให้ผู้ซื้อห้องชุดตรวจสอบได้ว่าห้องชุดที่รับมอบมานั้นตรงกับจำนวนพื้นที่ห้องชุดที่ระบุในหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือไม่ ซึ่งเนื้อที่ห้องชุดที่ระบุในหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นข้อมูลที่ถูกต้องเพราะมีเจ้าหนี้ที่ของรัฐ คือกรมที่ดิน เป็นผู้รังวัด แต่หากเมื่อตรวจพบว่าขนาดพื้นที่ของห้องชุดมากกว่า หรือน้อยกว่าที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายผู้ซื้อมีสิทธิปฎิเสธได้หากพื้นที่ห้องชุดส่วนที่ขาดหรือเกิน มีจำนวนมากกว่าร้อยละ 5 ของเนื้อที่ทั้งหมดที่ระบุไว้ในสัญญา แต่หากต่ำกว่าร้อยละ 5 ผู้ซื้อจำเป็นต้องรับส่วนโอนกรรมสิทธิ์พื้นที่ห้องชุดส่วนที่ขาด หรือเกินนั้นไปด้วยโดยอาจเป็นการชำระเงินเพิ่ม หรือรับเงินส่วนเกินคืนก็ได้

นอกจากนี้สัญญามาตรฐานยังระบุไว้ด้วยว่า ข้อสัญญายังที่จะกระทำกันระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขาย ต้องระบุถึงภาระในการชำระค่าภาษีเงินได้ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์ ในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเอาไว้ด้วยว่าภาระในส่วนนี้ผู้ประกอบธุรกิจเป็นผู้จ่าย แต่ภาระเฉพาะในส่วนของค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธินิติกรรมในห้องชุด ผู้ประกอบธุรกิจและผู้ซื้อ สามารถตกลงกันได้ว่าจะใช้วิธีจ่ายเท่ากัน หรืออาจใช้วิธีให้อีกฝ่ายเป็นผู้จ่ายก็ได้

สาระสำคัญที่มีความสำคัญต่อผู้ซื้อในส่วนที่ 2 คือการให้สิทธิบอกเลิกสัญญาทั้งฝ่ายของผู้ขาย และฝ่ายของผู้ซื้อ ซึ่งในส่วนของผู้ประกอบธุรกิจหรือผู้ขาย ข้อสัญญากำหนดให้สามารถบอกเลิกสัญญาได้ในกรณีที่ผู้ซื้อห้องชุดผิดนัดชำระราคาตามที่ตกลงกันไว้ โดยข้อสัญญากำหนดให้ผู้ขายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ภายใต้การผิดนัดชำระ 3 เงื่อนไขดังนี้คือ

1.ผู้ซื้อผิดนัดชำระราคาในกรณีที่ตกลงชำระกันงวดเดียว
2.ผู้ซื้อผิดนัดชำระราคา 3 งวดติดต่อกันในกรณีที่ตกลงชำระราคากันตั้งแต่ 24 งวดขึ้นไป และ
3. ผิดนัดชำระราคาในอัตราร้อยละ 12.5 ของจำนวนราคาดังกล่าวในกรณีที่ตกลงชำระราคากันน้อยกว่า 24 งวด แต่อย่างไรก็ดี ก่อนที่ผู้ขายหรือผู้ประกอบธุรกิจจะบอกเลิกสัญญาต้องมีหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ แจ้งให้ผู้ซื้อมาชำระเงินส่วนที่ค้าง หากภายในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 30 วันนับตั้งแต่วันที่ผู้ซื้อได้รับหนังสือแล้วผู้ซื้อไม่ดำเนินการอย่างใด ผู้ขายจึงสามารถบอกเลิกสัญญาได้

ในส่วนของผู้ซื้อ ข้อสัญญาฉบับมาตรฐาน สคบ.ระบุให้ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาไว้ด้วยเช่นกัน รวมทั้งยังมีสิทธิเรียกเงินที่ระไปแล้วคืนได้พร้อมดอกเบี้ยปรับหากผู้ขายหรือผู้ประกอบธุรกิจไม่สามารถดำเนินโครงการอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในกำหนดสัญญา หรือผู้ซื้อคาดหมายได้ว่าจะไม่แล้วเสร็จภายในกำหนด โดยข้อสัญญาเปิดทางเลือกให้ผู้ซื้อ 2 ทางเลือก

ทางเลือกที่ 1. คือผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและมีสิทธิเรียกเงินที่ผู้ซื้อได้ชำระไปแล้วทหมดคืนจากผู้ประกอบธุรกิจพร้อมดอกเบี้ยในอัตราเดียวกันกับเบี้ยปรับที่ผู้ประกอบธุรกิจกำหนดสำหรับกรณีที่ผู้บริโภคผิดนัดชำระ ส่วนทางที่ 2. คือ หากผู้ซื้อไม่ต้องการใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา ผู้ประกอบธุรกิจต้องยินยอมให้ผู้บริโภคปรับเป็นรายวันตามที่ตกลงไว้ในสัญญา ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าร้อยละ 0.01ของราคาห้องชุดที่จะซื้อขายแต่รวมกันแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาห้องชุด แต่หากใช้สิทธิในการปรับจนครบตามจำนวนร้อยละ 10 ของราคาห้องชุดแล้ว ผู้ซื้อเห็นว่าผู้ประกอบธุรกิจไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้ ผู้ซื้อมีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาได้เช่นกัน และยังให้สิทธิผู้ซื้อดำเนินคดีตามกฎหมายได้อีกด้วย

สาระสำคัญที่ผู้ซื้อห้องชุด ต้องตรวจสอบในข้อสัญญา ส่วนที่ 3 คือ การระบุถึงรายละเอียดข้อสัญญากรกณีการขายห้องชุดประเภทที่จะดำเนินการก่อสร้าง หรือกำลังดำเนินการก่อสร้าง ข้อสัญญาต้องมีการระบุถึงรายละเอียดดังนี้คือ 1.ลักษณะ ยี่ห้อง ชนิด รุ่น คุณภาพ ขนาด สี ของวัสดุ ผิวพื้น ผิวผนัง ผิวเพดาน หลังคา สุขภัณฑ์ต่างๆ ประตู หน้าต่าง และอุปกรณ์
ประกอบประตูหน้าต่าง ตามมาตรฐานของผลิตภัณฑ์นั้นๆ ถ้าหากไม่สามารถหาวัสดุตามที่กำหนดไว้จากท้องตลาดได้ ผู้ประกอบธุรกิจต้องจัดหาวัสดุที่มีคุณภาพดีกว่าหรือเทียบเท่ามาใช้ในการก่อสร้างแทน

นอกจากนี้ในข้อสัญญาต้องระบุด้วยว่าผู้ประกอบธุรกิจเป็นผู้ดำเนินการติดตั้วมาตรวัดปริมาตร และปริมาณการใช้สาธารณูปโภคทั้งในส่วนกลาง และส่วนที่แยกต่อภายในห้องชุด ที่สำคัญในข้อสัญญาต้องระบุถึงกำหนดเวลาที่ผู้ประกอบธุรกิจจะดำเนินโครงการอาคารชุดให้แล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อได้เมื่อใด หากไม่แล้วเสร็จตามกำหนดเวลาผู้ประกอบธุรกิจ หรือผู้ขายสามารถสามารถขยายเวลาได้ แต่การขยายเวลาก่อสร้างต้องไม่เกินระยะเวลาที่การก่อสร้างต้องหยุดชะงักไป ซึ่งการหยุดชะงักดังกล่าวต้องไม่ใช่ความผิดของผู้ประกอบธุรกิจและไม่ว่าจะด้วยสาเหตุใดๆก็ตามผู้ขายจะขยายเวลาเกิน 1 ปีไม่ได้

เมื่อผู้ซื้อรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดไปแล้ว ข้อสัญญามาตรฐานยังได้คุ้มครองสิทธิประโยชน์ให้ผู้ซื้อห้องชุด ด้วยการระบุให้ผู้ประกอบธุรกิจหรือผู้ขาย ต้องรับผิดชอบความเสียหายที่เกิดขึ้นเนื่องจากความชำรุดบกพร่อง ของอาคารชุดหรือห้องชุดไว้ดังนี้คือ กรณีที่เป็นโครงสร้างและอุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบอาคารที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ต้องรับผิดชอบตลอดระยะเวลา ไม่น้อยกว่า 5 ปี นับตั้งแต่มีการจดทะเบียนอาคารชุด กรณีที่เป็นส่วนควบอื่นนอกจากกรณีแรก ผู้ประกอบธุรกิจต้องรับผิดชอบในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 2 ปี นับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด

จะเห็นได้ว่า สัญญามาตรฐานฉบับ สคบ. คุ้มครองสิทธิอันพึงได้ให้แก่ผู้ซื้อห้องชุดสูงสุด เท่าที่มีการออกกฎหมายคุ้มครองสิทธิให้แก่ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ นับจากนี้ไปเป็นหน้าที่ของผู้ซื้อในการเรียกเอกสารตรวจสอบข้อมูลให้เป็นไปตามที่ระบุไว้ในข้อสัญญมาตรฐาน หากผู้เป็นเจ้าของโครงการปฏิเสธที่จะใช้ข้อสัญญาตามที่ระบุในสัญญามาตรฐาน ฉบับ สคบ. ผู้ขายมีสิทธิฟ้องร้องต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคให้เอาความผิดกับผู้ประกอบธุรกิจได้ในโอกาสต่อไป

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
บรรณานุกรม
1.ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา
2.บทความ สคบ.พบผู้บริโภค เรื่อง ควบคุมสัญญาขายห้องชุด โดย ศิริ เกดแก้ว ในนิตยสารอาคารที่ดิน weekly
3.บทความ สคบ.พบผู้บริโภค เรื่อง ข้อสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดที่เป็นธรรม โดย ศิริ เกดแก้ว ในนิตยสารอาคารที่ดิน weekly
4.บทความ ซื้อบ้านอย่างรอบรู้ ครั้งที่ 6 เรื่อง บ้านสร้างค้าง สคบ.จะช่วยอย่างไร โดย นพปฎล เมฆเมฆา ผู้อำนวยการกองคุ้มครองผุ้บริโภคด้านสัญญา